從小陽春說起

去年6月至今年1月,物業交投相當慘淡,但踏入2月,樓市卻出人意表地峯迴路轉:2月上半月全港50個指標屋苑共錄得852宗買賣,較1月同期的281宗勁增超過2倍;一、二手住宅交投都較過年前倍增,其中以中下價的二手私人住宅成交最為顯著。不光割價求售的住宅單位被掃一空,甚至出現賣家反價和買家追價求貨的現象。 

小陽春歸功於近期幾個利好訊息。首先是聯儲局上月議息會議後公佈,未來三年至2014年,低息環境將會長期持續。置業者不虞加息,買樓成本和投資風險得以確定起碼三年,增加了用家入市的意欲。第二,歐洲央行、英國和日本近期分別將會推出或已推出超逾萬億港元、500億英鎊和10萬億日圓的新一輪量寬措施,加上美國已明示今年中會推出QE3的機會甚高,全球量化寬鬆又再重燃,游資充斥,四處流竄,通脹預期心理又再形成,在賣家惜售和買家求貨保值的情況下,物業的資產價格可以看高一線;第三,面對經濟放緩、出口不振、中小企倒閉浪潮和地方債務危機,中央最近終於被逼放鬆銀根去拉動經濟增長,這點有助香港經濟。 

與此同時,過往六、七個月令樓價下調及成交量勁減的許多利淡因素依然存在,包括歐債危機未徹底解決;國內經濟放緩,衍生的問題多;國內打壓樓市的嚴厲措施依舊持續,銀根嚴重緊絀之下,內地買家大幅減少,大舉出擊香港物業無復當年勇;在香港的特殊環境下,超低按息已一去不返;港府持續增加土地供應;政府壓抑樓市的措施( 特別是額外印花稅、收緊按揭成數 ) 仍在實施,市場因而缺乏炒家推波助瀾。 

小陽春是上升市的前奏,還是下跌市中的反彈?要解答這個問題,首先要弄清楚在利淡利好因素中,何者為主導。個人認為,利淡因素為主導,利好因素遠遠不足以抵消利淡因素,小陽春恐怕是後者居多。 

今次的小陽春不外是累積了半年以上的購買力的釋放,是對近期利好因素比較樂觀的一批買家的亢奮。這種購買力和亢奮是不會持久的,很可能二、三個月後就會絢爛歸於平淡。 

新居屋的問題和陷阱
新居屋計劃鎖定資助對象為月入介乎16,000元至30,000元的家庭,新居屋定價方式打破舊居屋以市價七折計算的方法,改為以受資助市民的可負擔能力定價,確保受資助市民的每月供款不會超過入息四成。此外,新居屋的補地價機制亦與前不同。現時的一手居屋業主,當年以折扣價買樓,出售或出租時,必須向房屋委員會補回當年享有的折扣優惠,以現行市價來計算。新居屋計劃則把一手業主享用的折扣定性為「貸款」,日後售樓「還款」就不必與市價掛鈎,業主可以全盤享受樓價升值的得益,對他們十分有利,肯出售居屋的誘因亦告大增,有助促進居屋流轉,活化市場。 

表面上是一項德政的新居屋政策,其實存在幾點影響深遠而一般人忽略的問題: 
 

  1. 回歸以來的十餘年,由於香港經濟轉型末成功和經濟增長惠及中低層市民較少,中低層市民收入的增加似有若無,在新居屋以受資助市民的可負擔能力定價的情況下,後推的新居屋較早推的定價升幅將極其有限,樓價升值亦因此無多; 
     

  2. 新居屋的低售價影響著中下價私人住宅,它們的價格將疲不能興; 
     

  3. 豪宅與中下價樓日後將形成兩個市場,前者仍可享有可觀升值,後者沒有升值或升值不多; 
     

  4. 新居屋的補價計算方案有五個,除第一個祇需免息繳回貸款額外,其餘四個都涉及持有成本 ( 即計算利息 ),持有單位愈久,持有成本愈高。當樓價上升至高於購入價時,如以現有舊居屋的補價方式計算,業主已有足夠誘因出售物業。但新方案以「無所損益」或特定利率計算成本,當樓市久陷低潮,縱使樓價回升至高於購入價,其持有成本可能已高於利潤,令業主不肯出售物業。新居屋的補地價方式看似有效加快居屋流轉,搞活居屋二手市場,其實未必盡然; 
     

  5. 改變現行補地價的計算方法,讓業主可以全盤享受樓價升值,令業主肯出售所擁居屋的誘因大增,居屋流轉勢必亦告大增。但供應大增最終可能會導致價格的大跌,屆時業主是否依然肯售,個人不無疑問。過份流轉及過份活化,未必有利於價格的升值,升值無多則反過來打擊出售 ( 流轉 ) 的意欲。認真吊詭! 
     

下屆特首的房屋政策 
下屆特首兩個大熱候選人唐英年和梁振英的房屋政策大同小異,都傾向增加土地供應,大幅增建公屋和居屋。兩人這樣的政策取向 ,一方面是逼於中央的要求 ( 特首要化解深層次矛盾,特別是民生問題如房屋 ),另方面是怯於蓄勢待爆的民怨。唐英年因為僭建問題最終可能退選,但代替他的特首候選人 ( 如有 ) 在房屋政策不會乖離上述大潮流大方向。有這個大潮流大方向,將來香港物業 ( 特別是中下價樓 ) 的炒作將受制約,這個發展對樓價不利。 

值得注意是梁振英特別提出的「港人港地」,規定某些土地所興建的住宅單位僅限港人購買。眾所周知,國內客搶購香港物業是物業價格大幅飆升的最大動力,「港人港地」政策會抽離這個最大動力,關心香港房地產的人,不可不察!

 

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