2011年整體樓市依然不俗

根據市場上的統計數據,香港去年整體樓價上升7%。量減價升,相對於股票價格平均下跌20%,投資於物業遠勝於股票。 



2011年整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄得108,814宗,創2006年錄得99,087宗後五年新低,較2010年的162,739宗下跌33.1%。金額方面,2011年整體樓宇買賣合約登記總值5,878.9億元,較2010年的6,894.8億元下降14.7%。 



2011年二手私人住宅買賣合約登記錄得67,844宗,創2006年錄得58,126後五年新低,較2010年的111,248宗下降39%。金額方面,2011年二手私人住宅買賣合約登記總值3,040.2億元,較2010年的4,179.4億元下降27.3%。 



2011年一手私人住宅買賣合約登記錄得10,504宗,是2008年錄得9,955宗後三年以來最低,較2010年的12,504宗下降16%。金額方面,2011年一手私人住宅買賣合約登記總值1,333億元,創1996年有紀錄16年以來最高,較2010年的所創的1,294.7億元舊紀錄高出3%。 



為了了解中下價屋苑樓價在2011年的表現,我將全港最具規模的十個屋邨(各有4,800個以上住宅單位,但不列入愉景灣)的買賣成交資料加以整理和統計,結果如附表。 



以成交宗數論,嘉湖山莊、沙田第一城、美孚新邨、太古城及海怡半島分別以1,454宗、1,100宗、748宗、604宗及516宗位列前五名;以成交量減幅來說,杏花邨、海怡半島、康怡花園、太古城及嘉湖山莊分別以26.2%、36.8%、37.5%、37.9%及38%位居前五名;以區域論,成交量以新界區稱冠,成交量減幅之小則以香港區為第一;十個屋苑去年成交宗數減幅為42.7%,高於本港同期二手私宅的39%。 



以成交總值論,太古城、美孚新邨、嘉湖山莊、沙田第一城及海怡半島分別以44.42億元、36.22億元、33.6億元、26.59億元及23.24億元名列前五名;以成交總值的減幅之小論,嘉湖山莊、杏花邨、太古城、康怡花園及麗港城分別以19%、19.3%、26.6%、29.6%及30.8%位居榜首前五名;以區域論成交總值,香港區的屋苑,奪取了第一及第五名,成績最好,新界區則奪得第三及第四名,成績僅遜一籌;以區域評成交總值的減幅之小,香港區的屋苑奪取了第二至第四名,表現最好;十個屋苑去年成交總值減幅為31.2%,遜於本港同期二手私宅的27.3%。 



以每呎平均成交價論,比較2011年及2010年兩年買賣數據,太古城、康怡花園、海怡半島、杏花邨及黃埔花園分別以$9,349、$7,585、$7,458、$7,433及$7,331位居前五名;以成交呎價升幅論,嘉湖山莊、淘大花園、沙田第一城、麗港城及黃埔花園分別以42.1%、35.8%、22.3%、17.9%及17.2%佔據前五名;以區域論成交價升幅,新界區2個屋苑奪取了第一及第三名,九龍區4個屋苑則奪得第二、第四及第五名三席;十個屋苑去年平均呎價升幅為21.3%,高於香港去年整體樓價升幅7%。 



比較2011年12月及2010年12月的平均呎價,太古城,康怡花園、杏花邨、海怡半島及黃埔花園分別以$9,291、$7,497、$7,403、$7,376及$7,290位居前五名;以成交呎價升幅論,淘大花園、沙田第一城、康怡花園、太古城及嘉湖山莊分別以10.2%、10%、9.3%、7.4%及5.5%名列前五名。十個屋苑去年平均呎價升幅為5.8%,低於香港去年整體樓價升幅的7%。 



綜合各個屋苑的成交宗數、成交總值及平均呎價三項減/升幅的表現,嘉湖山莊最出色,上述三項減/升幅中,它分別佔第5、第1及第1名;杏花邨分別佔第1、第2及第10名,居第二位;太古城分別佔第4、第3及第6名,居第三位。剩下屋苑的表現,留待讀者自己計算和衡量。 



對投資者來說,最重要的是回報率,也就是成交呎價的升幅。在這方面,投資於嘉湖山莊、淘大花園及沙田第一城的投資者應最感滿意,他們分別獲得42.1%、35.8%及22.3%的回報。另一方面,投資者亦會看重手中物業是否易於脫手,這取決於物業交投的活躍程度,亦即取決於成交宗數的增幅或較小減幅。在這方面,投資於杏花邨、海怡半島及康怡花園的投資者應最感滿意,因為這三個屋苑成交宗數的減幅僅分別為26.2%、36.8%及37.5%,在十個屋苑中最小。 



對地產代理來說,佣金收入(亦即工作報酬)最重要,而它取決於成交總值。在這方面,地產代理對太古城、美孚新邨及嘉湖山莊會最感滿意,這三個屋苑的成交總值由33.6億元至44.42億元,位列十個屋苑的最前三名。當然,地產代理更著意的是平均佣金收入,而這取決於在屋苑經營的地產代理分行甚至在屋苑謀生的營業員數目,這個比較複雜的問題,在此不作深究了。另一方面,地產代理亦介意生意是否易做,而這取決於物業交投的活躍程度,亦即成交宗數的增幅或較小減幅。在這方面,地產代理同投資者一樣,應對杏花邨、海怡半島及康怡花園最滿意。 



對銀行來說,最重要的是他們生意所在的按揭額。看來他們最喜太古城、美孚新邨及嘉湖山莊,因為這些屋苑在去年的成交總值及總值增幅基本上均最可觀。 



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