面對目前的樓市,買賣雙方該怎辦?(2)

所謂劈價,是動輒減價10%以上。大批大小發展商紛紛劈價散貨對樓市的影響,不言而喻: 
 

  1. 大批大批地搶走二手樓的客源; 

     

  2. 打破今年10月以前樓價窄幅(5%至8%)上落的悶局,牽動整體樓價(特別是小業主為主的二手樓)作較大幅度的下調; 

     

  3. 過去半年,溫水煮蛙式的慢性溫和價格調整,令許多二手樓業主迄今仍沒意識到2003年以來的樓市上升浪已經或即將完結,由於沿用舊有的超低按揭利率(不足1%),他們持貨的能力相當強,加上迷信樓價在超低利率、通脹及市場上的二手盤源不足的情況下祇升不跌,將手中物業減價速售的意欲極低。但發展商近期的劈價潮已愈來愈引起他們的警惕和動搖他們對樓市的信心,使他們開始傾向較大減幅促銷手中物業; 

     

  4. 原本不打算這個時候放盤甚至不打算放盤的大小業主將會陸續加入減價出售手中物業的行列,市場上的買賣盤源稍後將會不斷增加,一改目前二手盤源供應緊絀的局面; 

     

  5. 一、二手盤源齊飛,爭先恐後減價出售,整體樓價不免會加速滑落,但同時會吸引部份在較高樓價不願入市的買家入市,成交會逐漸增加,目前二手買賣成交稀少的情況會因而改變; 

     

  6. 在警惕賣家和動搖他們對樓市和持貨信心的同時,發展商的劈價潮亦同樣警惕買家和動搖他們對樓市和入市的信心。隨著較為進取的購買力在未來半年被吸乾納盡,買家(或購買力)會越來越少,他們要求的樓價減幅會越來越高; 

     

  7. 在稍後階段,當物業買賣成交量因購買力消耗殆盡而開始再度萎縮,租賃市場會一枝獨秀。 
     

面對目前發展商的劈價策略及隨之而來的樓市變化,市場上的準賣家和買家該怎辦? 

對有真正出貨套現需要的二手樓業主來說,應該師從發展商。在物業衰退期中,下跌浪動輒持續三年以上,樓價跌去40%以上,今次由於超低利率及通脹因素存在,跌幅可能較小,但總會在30%以上。在樓價持續下跌中,越是持價,越難將物業脫手,越遲脫手,則所得樓價越低;相反地,以稍高於市場減幅的價格出售,可以較快套現逃出險境,日後回顧,所得樓價,今日的平售,是明日的貴賣,誰曰不宜!堅持高價無形中成為發展商散貨的墊腳石,與其做發展商出貨的墊腳石,不如師從他們,讓其他後知後覺的二手樓業主同樣成為自己出貨的墊腳石。 

還有一點,際此內憂外患,價格本已極其偏高的本港物業,價格再上升的空間和機會幾近於零,售出後,縱使樓市日後不是轉角市甚至調整市,購回相同或類似單位需要補差額的機會亦幾近於零。實施上述建議吃虧的風險極微﹗

部份業主可能擔憂出貨套現後,所得資金不知如何處理,未想出良方前,寧願堅持非高價不售。目前環球瀕於經濟衰退,各種資產價格大幅波動,銀行存款利率又幾近於零,天地雖大,卻的確難於決定將手中資金投資於哪種資產工具。但傳統智慧管用,前景不明朗,持現金!盡速出貨暫時收取繩頭小利,恐怕亦化算過手持不斷跌價的物業。 

對於準買家,好不容易等到樓價見頂回落,不必見小小跌幅就急於入市,耐心等待一下吧,等下跌浪告一段落,價格跌到接近浪底再擇肥而噬不遲。如果你本質上是樓市好友,不敢將後市看得過淡,亦不妨等樓價再跌15至20%才入市。 

對於那些不認同樓市已經或即將進入衰退期,但認同樓市已經或即將進入較長期、樓價減幅在未來一年可能高達20%的大調整的賣家、買家,上述建議依然管用。 

 

— 完 —

 

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