面對目前的樓市,買賣雙方該怎辦?(1)

不少人(特別是地產代理界的)以中原城市領先指數由今年7月初的高點100.29點下調至11月20日的97.09點(跌幅3.2%)及二手物業市場近五、六個月住宅樓宇普遍祇跌5%至8%為例,拒絕認同樓市已經轉角,而僅承認樓市面臨一個跌幅較大(10至15%)、調整期較長(可能仍要延續6至9個月)的調整。他們認為一個樓市上升浪的完結,通常會出現急速的、大跌幅的價格調整,往往在半年至一年內就跌去兩、三成或以上,97年10月的亞洲金融風暴和2008年10月的金融海嘯便是這樣。但這次調整沒有這些特點,加上本港新按揭利率以外的超低利率(包括絕大部份按揭所使用的半年前舊按率)和5%左右的通脹等有利樓價因素依然不變,他們認定這個上升浪仍未完結,調整期過後,樓價會再度上升。 

究竟2003年9月以來的上升浪是否100%確定為已經終結,現時爭論意義不大,時間會告訴我們哪種說法正確,等多一年吧! 

中央維持對國內房地產調控的措施不變,內地樓市繼續吹淡風,近期龍頭發展商開始降價促銷,期望在淡市中突圍而出。劈價促銷的風潮似乎也悄悄地吹到香港,近月新樓盤一個個推出,爭相出現劈價和提高地產代理佣金:新地和港鐵合作發展的將軍澳站上蓋項目天晉,10月底以平均呎價1.27萬元的天價推出首批50伙高層單位。由於樓盤整體銷情慢熱,去貨速度緩慢,新地突然改變銷售策略,以平均呎價8,750元加推中低層50伙海景大單位,減幅高達31%。考慮到層數的差異,第二批單位的價格實際減幅約為15%;長實和港鐵合作的大圍盛世,11月23日以貼市價推出首批65伙,即供呎價僅8,109元,為該三期項目中呎價最低,並即晚四度加推,合共推出240伙,整體平均呎價8,137元,個別單位呎價較去年年初推售的名城一期折讓達20%;美國退休基金持有的九龍塘尚御亦加入減價行列,減幅高達19%;九龍建業旗下的北角曉峯,11月13日減價20%,給地產代理的佣金同時由3%調高至4.5%;長實的屯門海譽,視乎樓層,減價8%至10%;華置及市建局合作發展的灣仔壹環,11月19日公開發售後不足7天,在11月25日突然劈價10%出貨,連同早前推出的折扣優惠,最高減幅高達18%;永泰的銅鑼灣瑆華,給地產代理的佣金由原本的2.5%調高至4至4.5%,加佣是為了激勵代理落力促銷,亦方便代理有更大回贈買家的空間,是變相減價。 

減價潮並且開始擴散到豪宅,南區及西貢傳統豪宅,不少劈價沽貨,減幅由7%至16%不等;嘉里建設旗下的中環SOHO 38頂層特色單位,11月25日以4,400萬元沽出,較去年10月的推售價6,500萬元大幅調低32.3%。 

發展商較散戶小業主擁有遠遠更多更精確的資訊,更好的判斷力,現在這麼多大小發展商不約而同一致劈價散貨,與一般的散戶小業主做法截然不同。做法不同代表看法不同,發展商此刻對樓市怎看,小業主們可要好好想一下。 

怎樣解釋發展商近期爭先恐後劈價促銷?唯一合理的解釋,就是他們確認2003年以來的上升浪已經或即將終結,要趁樓價仍未大跌(跌幅至少30%以上)前散貨,更要趁早吸盡市場上所剩無多的購買力,爭取較二手樓小業主和其他發展商走快一步。如果他們認為這次上升浪仍未終結,樓價祇是在未來6至12個月調低10至15%,隨即會再度上升,以他們過往惜貨如金的習性及持貨能力(說擁資自重的能力亦無不可)之強,他們一定囤貨居奇,等待樓價再創新高時出售。 

 

— 待續 —

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