樓市已經確定轉角,請自求多福(2)

3.

過去兩年餘,主要利好房地產因素不外四個:土地(最終亦即住宅單位)供應不足、超低利率、源源不絕的外來熱錢(特別是國內的,大部份集中於購買香港豪宅)及通脹。但隨著經濟放緩,樓價不斷下調,市民對物業的需求大減,加上特區政府已表明來年多幅土地拍賣會按原定計劃推出,住宅單位供不應求不再存在;內地收緊銀根,企業資金短缺,不少民企為了籌措資金,不惜付出高昂代價向地下錢莊求借。能夠以較低成本在香港借到錢的內企,自是樂於在港融資。對香港銀行來說,貸款予內地企業,遠較本地按揭貸款利潤高。各取所需下,香港銀行「水緊」壓力有增無減,港元貸款升幅高於港元存款,除節流(少做本港按揭)外,銀行也致力於開源,多間銀行已相繼推出新的港元存款優惠(主要是加息)吸引存款。港元成本不斷上升,按揭利率最終不斷被拉高,在短短不足半年內,按揭利率已由低位的不足一厘,上升至3.25厘,而且還有上升空間。也就是說,過往二、三年在美國主導下的超低息局面,新按息在香港的特殊環境下,超低不知不覺已經灰飛煙滅;由於香港物業價格已見頂回落,而國內銀根緊縮及房地產價格開始大幅回落,內地客近期不但不再大力吸納香港的豪宅,還著手拋售在港物業,以解國內資金之急。以內地買家熱中於投資的九龍站地區為例,旺市時每月動輒百餘二百宗買賣成交,今年1月成交仍在百宗以上,其後每月交投則有如坐滑梯,一瀉如注,最近數月每月成交不外20至30宗,11月至18日為止,僅錄得六、七宗成交。內地買家已大幅減少,內地客熱錢支撐香港樓市的局面好景不再。另一方面,由於歐債危險,環球資金都走到美元避險,美匯趨升。美匯反彈驅使大量熱錢流出香港;至於通脹,國內最近基本上已成功將它控制於5%左右,若再將之下降一、兩個百份點,通脹就不足為患。如果這樣,深受入口國內貨物價格影響的香港,通脹亦有望降低。 

不難發覺,四個有利本港樓價的因素,已成明日黃花。 

 

4.

特區政府在過去一年多,實施了不少有力的壓抑樓市政策或措施(特別是額外印花稅、收緊按揭成數),趕絕炒家,大量減少了虛假需求,物業供不應求的形勢頓時180度扭轉。在外圍經濟不濟的情況下,這些依然保持的政策或措施,加速及鞏固了樓市的調整; 

 

5.

今年1月,美國顧問公司Demographia公佈的一份調查報告指出,香港住宅樓價相當於家庭每年收入中位數的11.4倍,比率數字全球最高,屬於極難負擔的水平。報告列出的82個人口達到100萬以上的城市,各地樓價負擔中位數祇是4倍,可見香港樓價的確處於一個極其偏高的水平,遠遠超出市民的購買力。樓價位高勢危,早就想覓機調整,一旦遭遇外圍經濟惡化,終極一跌自是避無可避。

 

綜觀上述原因,利好樓價的因素已陸續消逝或作用大減,但不利的因素則愈來愈多,愈來愈惡化,樓市的繁榮期還怎可持續下去!這是我那麼肯定樓市已經轉角,自此從繁榮期踏入衰退期的因由。 
 

 

— 完 —

 

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