樓價難壓，先壓租金
近年香港樓價暴升，原因是市場上多了一批內地的投資客。這種投資性的需求增加，剛巧碰著土地供應不足，價格焉能不升？
內地富起來的人很多，他們的購買能力比香港人增長得快。因此，在樓宇買賣市場，內地客很多時都比香港人有更大的競爭力。
中國正致力把人民幣國際化，一定會逐步放寬人民幣的自由流通，無可避免會有更多的人民幣流入香港，其中相當一部分會流入地產市場。
在這種情勢下，政府想壓低樓價並不容易，因為，香港的土地有限，但流入香港的人民幣卻源源不絕。除非特區政府立例限制外來投資者，否則香港已不容易單靠增加土地供應去壓低樓價了。
然而，限制外資買樓，必然會影響自由市場的運作，很難全面執行。因此，香港未來的樓市，仍會受到內地資金所左右。
幸好，地產是不動產，內地人可以買本港樓，但若果他們人不在香港，也沒法自己使用，總不能把樓宇帶回內地用。他們作為投資者，最終只能把樓出租，供本地人用。因此，地產雖會有外來投資者，但只能有本地用家。
在外來投資者多的時候，樓宇的價格會被扭曲至本地人買不起的程度，倫敦、上海等城市就有這樣的情況。但租金就不會出現這種情況，樓宇作為不動產，只能租給本地人，必然受制於本地人的購買力，租客一定是用家，租金是不會給炒家扭曲的。
有人或者會說，租務雖然不會有人炒，但買賣有人炒；樓價被炒起後，業主就會傾向要收更高的租金。但這只是業主的主觀願望，租客負不負擔得起這麼高的租金，取決於當地的經濟發展情況與租客的平均收入。情況就一如股價被炒高後，公司的派息不會一定跟著上升一樣。所以，樓價若是被炒得過高，租金回報率就會回落。業主不能單方面主導租賃市場。
香港近年樓價上升的同時租金亦跟著升，正好證明香港的問題是供應不足。因此，若是政府不大幅增加土地供應，只是以徵收額外印花費打擊炒家，以及用刑事法去管賣樓方式，也不一定可以阻止租金上升。尤其是以加息限按的遏抑需求手法，只會打擊用家，令他們沒法買樓。結果用家只好租樓，令租的需求上升，租金只會升得更快。
有人或者會擔心，若有投資者買樓之後不出租，光等樓價升值，租的供應就沒法增加，政府增加土地也沒有用。這在香港有租務管制的時候確常有發生。但現時業主已有權選擇不續約，出租對業主不會帶來太多的限制，選擇空置的業主不會太多。有人或者會說，內地人有這種習慣；但香港住宅的空置率只有4.7%，證明內地人到了香港亦會改變行為。
因此，政府只要增加樓宇供應，即使不一定能壓低樓價，亦一定可以壓低租金。當租金降低後，市民一樣可以解決居住問題。世上有不少地方，人們都是靠租來解決居住問題的，政府若能壓低租金，人民一樣可以安居。
(轉載自2011年10月21日am730C觀點)
