評今年《施政報告》的房屋政策

萬眾矚目的特首施政報告終於在10月12日面世。有關房屋政策,值得評論的地 方不少。 

曾特首說﹕「要確保樓市健康平穩發展,在未來十年平均每年要提供可興建二萬 個私人住宅單位的土地。」 

是根據甚麼數據得出這個結論?《施政報告》沒提,但去年的《施政報告》第18段在相同的上述結論前說﹕「過去十年每年平均一手私人住宅吸納量為18,500個單位」,這就是特首的根據、理據。但這樣的理據似欠充分,因為那10年(由2000年4月至2010年3月)由於經濟收縮或勾地政策,吸納量偏低,以之作為參考標準,有失公允。特首為何不一併將更早的前20年的一手私人住宅吸納量加入參考之列呢?我手上沒有該等吸納量數據,但有同期私人住宅供應量的數據。從1980年至1989年十年,私人一手住宅年均供應量為29,500多個。而從1990年至1999年十年,年均供應量也達到26,900餘個。就我們所知,整體而言,那20年是供不應求的,也就是說,吸納量較供應量有過之而無不及,年均當在30,000個以上。 

另一個因素我們要考慮的是,過去數年中港愈來愈融合,中國富豪愈來愈多,他們之中喜歡來港購買物業作為自住居所或投資的,蔚然成風。這股對香港物業的龐大需求,是過去所沒有的。 

綜合計算,個人認為未來十年每年平均最低限度需提供可興建35,000個私人住宅單位的土地,方可堪稱供應充裕,否則,要確保樓市健康平穩發展,肯定是緣木求魚。 

《施政報告》最矚目部份在「復建居屋新政策」。特首承諾「會以每年平均可以提供5,000個單位為規劃目標」。自1978年居屋問世到2002年停建,24年間建造了約32萬個居屋單位,平均每年提供13,000餘個。相形之下,現時特首所承諾的平均每年5,000個,實在少了點,希望日後會酌量增加;有關新居屋計劃的定價,特首「決定將售價與合資格家庭的供樓能力掛鈎,將售價訂在有關家庭可負擔的水平」,這是相當有創意的決定,也是一項德政;有關轉售限制,為加強新居屋將來在市場轉售的活躍性,特首規定,「在計算補價方面,將單位購入時的資助額視為對業主的貸款,不會跟隨物業市場往後升值而調整,業主把單位在公開市場出售前須償還有關貸款。」換言之,地價升值的得益,全歸業主!購買新居屋時,買家已獲價格優惠,現再獲地價升值的全部得益,是雙重優惠,有點過份。個人認為,業主不應享有第二重優惠,否則,無論對納稅人還是傳統居屋的業主都不公平。特首雖謂「在構思細節時,要顧及對現有居屋業主的公平性」,但現有居屋有32萬個,牽連太廣了,更何況,對那些已按舊規則出售手上居屋的業主,又怎樣照顧公平性? 

去年推出的「置安心」計劃,除了原先提供的「先租後買」模式外,現在又提供「可租可買」的選擇,並規定「置安心」單位在首次開賣時的市價為該單位「封頂價」,選擇「先租後買」的參加者在升市時可獲保證以當初訂定的「封頂價」購買,在跌市時則可按當時的市價購入有關單位。原有的「置安心」計劃進一步優化,值得推許,但這個惠及月入三、四萬元,沒資格購買居屋,暫時又沒能力購買私樓之家庭的計劃,祇是一次性提供5,000個單位,實在太少了!個人覺得,一次性5,000個單位之後,以後應每年提供2,000個。 

特首提出,為確保住宅土地不會短缺,將以勾地表制度為主軸,輔以政府主動賣地安排。勾地政策,本質上是將土地供應的主導權拱手讓與發展商。這樣的政策,不是好政策,它的禍害(造成土地供應異常短缺)在過往9年,已得到充分證明,不將之廢除,亦應將特首的提議改為「以政府主動賣地安排為主軸,以勾起表制度為輔」。 

今年《施政報告》的房屋政策,核心在新居屋。我是反對復建居屋的,一則因為買樓是一種投資,要全港納稅人出資幫助部份市民投資,於理不合,亦不公平;二則,雖說居屋自成一個獨立市場,但數量多了始終會影響私屋市場,這是2002年停建居屋的原因。費盡九牛二虎之力停建了,現在又來,豈不前功盡廢?政府有責任協助市民「居者有其所」,而並非「居者有其屋」。如想幫助月入$23,000至$40,000的兩人或以上夾心家庭解決居住問題,多建些中產公屋吧。 

曾蔭權為什麼要復建居屋?主要因為過去數年他的人為錯誤造成土地(住宅單位)嚴重供不應求,導致樓價飆升至遠離一般人購買力,在政黨及民怨的壓力下,不得不這樣做。其實,祇要政府日後亡羊補牢,提供充足的土地,規範大陸買家及外資客祇能購買2,000萬元或以上的物業,及適當地限制銀行為物業所提供的信貸,香港市民自己的承擔能力自會形成市場機制,令樓價處於合理水平,而中下階層普遍較易上車,居屋未必需要復建。蓄勢待爆的民怨可畏,現在沒法,過往愚蠢的施政,導致今日愚蠢的結局,不以人的意志為依歸。 

施政報告的房屋政策對樓市有甚麼影響?看到政府未來十年平均每年僅提供可興建二萬個私人住宅單位的土地,新居屋2016年起每年5,000個,置安心單位2014年起四、五年內一次性提供5,000個,供應數量不算多,大部份人可能不覺得對現時以至未來樓市有甚麼顯著影響。個人則有些不同想法。 

特首有兩個老闆:大老闆中央和小老闆香港市民。兩個老闆近年都異常重視民生,特別關注中下階層的房屋問題、貧富懸殊問題。曾蔭權過去數年對解決上述問題不力,導致民望插水直落,民怨四起,中央斥責(亦即兩個老闆都異常不滿),他一直頑抗的居屋復建,最終還是失守,看來落任後不但沒能青史留名,還會以千古罵名傳世。 

曾蔭權在房屋問題上的所作所為及收場,未來的特首看在眼中,聽在耳裏,你說他們上場後還敢對房屋問題掉以輕心嗎?可以想像,他們將來一定會將曾特首今年施政報告內的房屋政策推而廣之,深而化之:增加更多土地供應;增加更多居屋、置安心和公屋單位;遏抑物業的投機性需求;嚴格監控銀行對物業的信賃。 

這種趨勢,對現時及未來的樓價不利。2008年至今年初的物業盛世,縱使日後不成絕響,亦必在相當邁長一段時間內難以重現。



 

你可能感興趣