地產狂熱潮似已告一段落

美國主權信用評級下調引發環球金融市場急劇波動,市場悲觀氣氛濃厚,並催生了環球股災。81日以來,指由22,808點回落,最低見89日的18,868點,跌幅約17%,蒸發財富以萬億元計,在社會上造成嚴重的負財富效應。

 

89日的土地拍賣,沙田九肚山地皮以55億底價成交,賣地成績遠遜預期。盡管賣地成績不理想,政府聲言會按照原定賣地計劃,9月將繼續再推出三幅地皮,不會延期。政府下定決心增加土地供應,無疑為樓市調整提供了必要條件。

 

810日美國聯儲局宣佈未來兩年將會維持現時的低息,變相推QE3,看似利好本港樓市股市,但在這個形勢及內地通脹壓力有增無已的情況下,中央很可能會被逼繼續收緊銀根,屆時對本港樓市和股市的負面衝擊,恐難小覷。

 

由於歐、美債務危機惡化,全球經濟被普遍看淡。與此同時,市場對中國經濟硬著陸的憂慮加深。而面對國內日益嚴峻的緊縮政策,內地客近期拋售在港房地產以解國內之急或訂不買的個案愈來愈多。

 

物業單位的供求是相對的,供應縱多,但如果需求更多,則成供不應求之局;相反地,供應縱少,但如果需求更少,則成供過於求之局。外在經濟環境的不利變化和特區政府對樓市的調控(特別是額外印花稅和收緊按揭成數)正改變著供求(主要是壓抑及減少需求),使之走向平衡,甚至供過於求。近日要求特區政府大量增加土地供應的聲音再没聽聞。

 

由於香港物業價格極其偏高,未來上升空間有限,以及國內的收緊政策和外間資產價格相對吸引,香港的熱錢開始流出。

 

在內地銀根緊和利息高企下,國內企業和個人頻頻向香港銀行借貸,香港銀行水浸的現象已一去不返,在香港房地產市場按揭利率已掉頭回升。這些新舊利淡因素,已在心理上和實質上改變人們對樓價的預期,從樂觀的看升變成悲觀的看跌。

 

過去兩年餘,主要利好房地產因素不外三個:土地(最終亦即住宅單位)供應不足、超低利率及源源不絶的外來熱錢。近期利好因素可加上通脹一個。但上述利淡因素已抵消這四利好因素(前三最近大半年已大為削弱)有餘,利淡因素已成為此刻的主導因素。這已從市場反映出來:市場交投轉緩,業主減價(幅度普遍為10%左右)及二手買家訂個案日增;樓宇買賣成交宗數大減,7月份整體買賣為7,291宗,較6月的11,601宗,跌37.2%,預計8月樓宇買賣登記最多6,800宗左右。住宅樓宇成交量其實更有代表性,7月份成交量僅為5,254宗,較6月跌41.9%,而成交總額7月僅為318億元,較6月下降39.9%。由於七、八月市更惡劣,反映市場七、八月實況的八、九月份住宅樓宇成交量當會更少。

 

我將今年1月至7月的私人住宅買賣成交宗數列成附表,發覺幾個值得注意的現象:每月一手總成交宗數中7月的556宗是3月以來的新低,較5月的2,014宗勁減71.9%,而每月二手總成交宗數中7月的4,286宗是所有月份的新低,較2月的9,210宗勁減53.5%,顯示近期物業買賣成交量銳的實際情況;發展商及地產代理近兩、三年不斷強調內地買家為一手住宅樓的生力軍、主力軍,在一手豪宅所的市場份額更高達三、四成。從表中2,000萬或以上的一手買賣,7個月的成交宗數為884宗,成交宗數6,121宗的14.4%,假設內地客其中的四成,他們的成交量為354(5.8%);假設2,000萬元或以上二手豪宅中的買家有20%為內地客,他們的成交量為187宗,他們在一、二手2,000萬元或以上的成交量因此為541宗,一、二手總成交宗數56,067宗的0.96%(不足1%);若果將1,000萬元或以上的住宅列為豪宅,及內地客分別一手及二手豪宅的40%20%,則內地客在豪宅中的成交量為1,335宗,一、二手總成交宗數56,0672.4%。從上述數據知之,內地客在香港樓市(最低限度在過去7個月)的影響力不見得巨大,甚至可算微不足道,他們的作用是被高估或誇大了。過去我們香港人總覺得國內買家有用不完的錢,不用計價或不懂計價,這種想法看來得調校一下了。面對香港物業價格高企及投資風險日增,國內買家已開始將投資的視線轉移,香港物業在他們心中的比重已開始大幅下降。國內的緊縮政策亦逼使部分國內客拋售香港物業,以便撤資回救國內的本業。仍將國內買家視為香港樓市的生力軍及主力軍看來已不切實際。

 

高通脹和長期超低利率不足以撐起樓市,僅可減慢減輕樓價調整的速度和幅度。除非高通脹演變成惡性通脹,或國內經濟形勢奇蹟地急劇好轉,這一輪地產週期的繁榮期及狂熱潮看來已告一段落,樓市將無可避免陷入一個相當長的調整期,買賣成交量持續的萎縮最終不免引致成交價的顯著下跌。 

附表:

 

  20111月至7月私人住宅買賣成交宗數

             

月份

一手

二手

成交宗數

1,000 2,000萬元

2,000萬元 或以上

成交宗數

1,000 2,000萬元

2,000萬元 或以上

1

271

41

66

7,091

212

98

2

460

72

55

9,210

344

133

3

1,092

211

92

8,589

344

156

4

694

190

83

6,392

230

131

5

2,014

253

150

7,022

275

143

6

1,024

204

191

7,356

348

158

7

566

65

247

4,286

148

114

總數:

6,121

1,036

884

49,946

1,901

933

             

 

資料來源:地政署物業成交數據



 

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