如何解讀今次賣地結果

在全球股市插水的悲觀情緒籠罩下,政府依然堅持按原計劃拍賣九肚山的「限量地」。這個做法不難理解。推出限量地的目的就是要令樓價降溫,現在客觀大環境已降溫,再推出「限量地」,市場反應當然不會熱烈。
 
所謂「限量地」,就是政府在賣地條款上列明,起碼要建多少個單位。單位要建得多,每單位的面積就不能太大,不能全部都建豪宅,這樣市場上就可以有多些普通單位供應,他們的售價也不可能訂得太高。
 
由於有賣地條款的限制,加上金融市場危機四伏,今次賣地雖有不少地產商到場,卻只有一個舉手,結果一舉即中。每呎樓面地價只賣得5,332元。可謂相當便宜。
 
九肚山的豪宅,現時起碼要萬多二萬元一呎,如果香港的經濟最終未受歐美的債務危機拖累太多,這塊地上的物業將來推出時,發展商該有利可圖。起碼,這塊地的發展商可藉地價成本比之前買地的發展商平,競爭起來可更為佔優。
 
九肚山地賣不到好價,對政府來說應可算正中下懷。因為之前政府不斷出招都未見成效。今次難得令地價明顯回落,政府總可算在遏抑樓市上做出了一點成績。因此,我並不擔心政府會收起一些原先打算推出的土地不賣。政府應該樂見香港的樓價進一步回落,以減輕市民對高地價的不滿情緒。
 
不過,我預期下次土地拍賣時,成交價不見得會比今次賣地差。原因是宏觀的經濟環境依然對地產投資有利,樓價應跌不到哪裏去。以為遲些會有平樓買的人可能又會失望。
 
美國聯儲局已清楚表態,在2013年之前,都會把利率維持在0至0.25厘之間,以助經濟復甦。在聯繫匯率下,港息只能跟著美息走,即是說,買樓人士在未來兩年裏都不用擔心利息會上升。之前政府常提醒買樓人士要慎防利息上升,現在這一招已失去阻嚇作用。
 
由此看來,近期雖有個別賣家削價求售,但這只是在股市的恐慌情緒下的一時反應,但當股市穩定下來之後,人們可能又會有另一種考慮。
 
現時把樓賣掉,換成現金後也不容易找到好的投資機會。把錢放在銀行裏既沒有多少息收,還要面對貨幣貶值的風險。投資者可能選擇繼續持有物業不賣。
 
另一方面,對用家來說,供樓的利息成本比租樓還要平。之前已置業的,大部分都不會選擇賣樓轉租,他們不會去冒賣出後補不回的風險。
 
所以,在今次金融風暴中,樓市與股市的表現不一樣。股市是在價跌的同時,交投大增。表示投資者但求脫身,已恐懼得不問甚麼價都賣。但樓市卻交投十分疏落,表示市場上很多人都惜售,價錢不理想就沒業主肯賣。因此,我不認同九肚山地低價成交,會導致整個樓市都掉頭向下。樓價在現階段調整一下之後,應很快會找到支持位。
(轉載自2011年8月12日am730C觀點)
 
 
 
 
 
 
 

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