施政報告會否推出遏抑樓市新措施?

715日曾特首在立法會行政長官答問大會說「樓價跌,資產貶值,即使通街平貨,市民置業意欲更低,有樓的人亦會繼續埋怨。所以我認為對樓市不應過於重手,以政策大力去打擊樓價。政府的政策原則是希望樓市平穩健康發展。」大家可能根據曾特首這番說話,認為政府將不會再重手出招樓價。有這樣想法的人,請看清楚曾特首的措辭,他是說「不應以過於重手的政策去大力打擊樓價」,他可沒說「不應以重手的政策去大力打擊樓價」。甚麼是重手的政策,甚麼是過於重手的政策,解釋權在曾特首,別人認為是過於重手的政策,他可以認為是重手的政策而已。更何況,弱勢政府面對民怨,一切原本想推行的政策都可能出乎爾反乎爾,都可以大改初衷,無能堅持。大家最好還是不要輕信曾特首面對巨大的壓力時會堅持不以重手甚至過於重手的政策去大力打擊樓價。

 

大家可能有興趣知道,在十月交出的任內最後一份施政報告,曾特首會否推出任何進一步打樓價的措施。個人估計一定會,但局限兩方面:復建居屋,要害是數量和認購的日期,如果每年僅三、五千,五、七年後才可認購,那對現時樓市的影響不大;增加土地供應,要害亦是數量和推出市場的時間,如果每年平均有40,00045,000個,三、五年後就可推到市場,那一切想買樓的市民就得多謝上帝。

 

大家可能更有興趣知道,萬一施政報告的打樓價措施不止上述兩方面,那其他打措施會是哪方面?我之所以估計施政報告最多僅限於上述兩方面,是因為發覺政府自去年4月迄今(特別是去年11月至今年610)所推出來的一條一條越來越辣的遏抑樓市措施,就有如一個一個包圍圈,個個獨立來看,可能不見厲害,但這麼多重的包圍,整體及累積效力卻相當厲害,目前已踏入收緊合圍階段。就市場所見,最近四、五個月以來,銀行陸續調高按息,內地客數量大減,成交量大減(以太古城、康怡花園、杏花邨及沙田第一城為例,成交量分別由今年1月的163宗、75宗、67宗及152宗下跌至6月的32宗、13宗、18宗及52宗,分別跌了80.4%82.7%73.1%65.8%),賣家劈價出貨個案頻現,減價幅度不少接近一成,個別更高達一成半,這意味著政府打遏措施和外圍條件的變化(主要是不少新的利淡因素已經湧現及過去大半年陸續出現的原有利淡因素進一步惡化),已發揮威力,似有將不羈的樓價短中期降服之勢。目睹這個形勢,難怪曾特首於行政長官答問大會上沾沾自喜:「自從上次政府出招後,目前樓市已經相對穩定下來,我相信今後一段時間樓市也會平穩發展」。

 

此,個人作出上述估計。但話得說回來,當樓價與政府對著幹,再度失控大幅升,我不排除曾特首在剩下的任期內會再推出新一輪的調控措施。這些措施極可能是透過壓抑需求以達最終壓抑樓價的目標,例如:仿效國內實施的限購令,規定非香港居民或資金可購買某個價格(例如1,500萬或2,000萬元)以上的豪宅,而按揭成數上限規定為四成;進一步收緊按揭成數和最高貸款金額:800萬元或以上的自住物業,最多按五成;500800萬元最多按六成,上限為400萬元;500萬元以下最多按七成,上限為300萬元;非本地收入的買家,按揭成數再減一成;以資產淨值為審批依據的買家,最高按揭成數為四成。

 

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