地產霸權與高地價環境意義

地產霸權的說法,在香港為這麼多人所受落,是因為香港有一個高地價的環境。這個環境對我們城中每一件事都有着深重的影響,因此,只要高地價說成是地產霸權導致的,那城中所發生的壞事,都可以把賬算在地產商的頭上。
 
人們指控地產霸權剝奪了小商戶的生存機會;又令青年人沒法置業安家;其實這些都是高地價環境造成。若非香港的地價愈升愈貴,地產商哪來財力去收購超市、公共交通公司,以至電訊公司。
 
可是,地產商自己卻沒有控制香港的地價。董建華推出八萬五的時候,即使是地產商聯手企圖力挽狂瀾,也不見得成功。因此,真正有能力操控地價的,應是特區政府,而不是地產商。
 
不過,把高地價的環境歸咎特區政府也不公平,因為高地價環境早在殖民地時代已經形成,特區政府只是承繼前朝的包袱吧了。說實話,特區政府在改變高地價環境上所作的努力,遠比殖民地政府認真。彭定康就曾經嘲笑董建華好掀開地氈,去掃底下的垃圾。
 
其實,即使是港英年代,也從沒有設計過一套高地價政策。港英政府只是在發現高地價環境形成後,並沒有積極去改變它,以至它能夠滲入經濟與民生的每一個環節,以後要擺脫它已不容易。
 
香港開埠初期,英國把香港定位為促進貿易的自由港;要促進貿易,就只能低稅,政府唯有靠出售霸回來的土地來維持運作。為了從賣地方面增加收入,最有效的方法是吊起來賣,即以控制供應去製造供不應求的環境。
 
香港人均生產力這麼高,但與人均生產力接近的城市相比,香港人的居住環境普遍較差。原因不是我們付不起建築費,亦不是我們沒有土地,而是因為政府太依賴賣地的收入,以至不可大幅增加土地供應。因為,一旦地價因土地供應增加而跌下來,政府的財政就會出問題。
 
董建華強推八萬五的年代,政府的財政曾出現過赤字,不得不減公務員工資,減醫療福利,減少教育經費……弄到人心惶惶。
 
其實,不只政府要依賴高地價,才能維持低稅率;地鐵也要靠賣車站上蓋物業,才有能力補貼營運,不用收高昂的票價。即使是小市民,在創業的時候,首筆資金亦常靠樓宇抵押。因此,地價下跌可牽一髮而動全身。不管誰管治香港,都不敢輕言增加土地供應。
 
香港人已在高地價環境裏生活了一段很長的時間,基本上已適應了這個環境,若是今天來一個大改變的話,究竟是開心的人多,還是沒法適應的人多?我擔心答案可能是後者。
 
香港已有一半以上的家庭擁有自置居所,他們的財富大都存在房產上,如果政府成功把地價壓低,他們的財富就會大量蒸發,社會的消費能力與投資能力都會大幅減少,對經濟影響很大。因此,政府在調節土地供應時,必須全面考慮,謹慎行事。
(轉載自2011年7月20日am730C觀點)
 
 
 

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