樓市會有調整 主趨勢依然向上

在政府取態日益強硬,土地供應不斷增加,而銀行又一再收緊按揭的情況下,本港樓市已有調整跡象。有人認為:今次樓市的上升周期已經見頂,今後只會逐步向下;但我不認同這種看法。
 
我認為樓價出現調整,乃急升後的自然現象。自08年9月金融海嘯之後,本港的住宅樓價,在短短兩年半裏已升了接近七成,即使政府沒有推出甚麼抑市措施,樓市也可能在急升之後出現自然調整。現階段尚未有足夠的證據,說明樓市已改變向上為主的趨勢。
 
樓市的主趨勢,通常會與經濟同步。現時本港的經濟增長勢頭不差,失業率不高,工資水平看漲;通常,在這種經濟形勢下,樓價是易升難跌的。樓價走在經濟前面率先下跌的情況不多。樓價與經濟背向發展的機會則更為少見。因此,除非我們認為香港的經濟會很快進入衰退。否則憑甚麼去預言樓市的上升周期已經完成。
 
很多人認為樓價已經升得太離譜,見頂有甚麼出奇?但如果我們拿樓價與香港人的收入相比,今天的樓價還遠不及1987年與1997年的高位離譜。過去,香港的樓價很少在這種負擔水平就開始見頂回落。
 
現時,住宅樓宇的空置率不到5%,屬於非常健康的範圍,而且未來兩三年樓宇的供應量依然有限,即使政府加快增加土地供應,也要三五年後始能真正落成。因此,現時增加土地供應,只能有心理影響,不可能一下子扭轉供應不足的情勢。
 
再者,全球低息的大環境似乎未有條件改變。美國是全球最大的債仔,奧巴馬正在遊說國會放寬國家的債務上限,顯示美國還要大量舉債,一個需要舉債的國家,又怎會讓利息上升,令自己的負擔加重。港元與美元掛鈎,港息只能跟着美息走。美國需要低息,香港又怎會有高息?低息會逼人棄現金,買資產,在這種情況下,樓市又怎肯輕易掉頭向下。
 
有人擔心,現時中國的緊縮政策,會令流入香港的資金減少,樓市將少了水源,高位可能無法維持。然而,中國之前的緊縮政策,已成功令經濟降溫,而通脹亦可能在第三季見頂,因此市場預期,下半年政府的政策會鬆一鬆,好讓企業有機會透透氣。屆時,投資氣氛又會活躍起來,中國政府是想調控經濟,而不是想把經濟搞死。
 
我之所以對樓市抱有信心,最關鍵的一點是租金仍在上升,租賃市場是不會有投機的,租金升,反映市場上確有實質需要。租金升會迫使用家棄租轉買,亦會令投資者樂於存貨,不肯輕易加入拋售行列。只要租金升,現時偏低的投資回報率,就會慢慢變得合理。在租金趨升的時候,很難認同樓價會趨跌的看法。
(轉載自2011年7月6日am730C觀點)
 
 

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