復建居屋對市場的影響
六月中以來，香港樓市轉趨淡靜，價格雖未見大幅回落，但成交量卻少了四至五成。有評論說，這與政府打算復建居屋有關。
現實是政府還未正式公布會復建居屋，更沒有說甚麼時候可以推出，每年可推出多少個單位。因此，今次市場的反應只是心理上的，復建居屋的真正影響，還得待政府公布正式的計劃後，才能予以恰當的評估。
今次市場反應這麼強烈，主要是因為前一段時間樓市升得過急，自09年的低位至今，兩年多的時間裡，升幅已超過五成，市場本身就需找機會調整。在這種情況下，淡友自然乘機反攻，借復建居屋來作威脅，希望令樓市的升勢從此逆轉。
不過，復建居屋的威力是否真有這麼大，我們可看看歷史，自1978年開始建居屋以來，樓價可謂一直在上升，中途兩次大型一點的調整，都不是由居屋引起的。82年的那次，是中英為香港前途談判引起的，加上利率升至超過二十厘，樓價才從高位回落。97年的那次，是亞洲金融風暴引起的。當年，八萬五只是一個方案，還未有機會落實。把97年的樓價回落，看成是建居屋造成的，似乎與事實不符。
居屋的服務對象，是在私人樓宇市場上買不起樓的人。他們原先就不是私人市場上的主要客源，即使他們被居屋搶走，也不至對私人市場造成太大的影響。
現時，市場上主要有兩類客人：一類是換樓的用家，一類是物業投資者。他們大都已有樓，不符合申請居屋的資格。復建居屋與否，他們都只能留在私人市場。
過去，很多人都以為增推居屋有遏抑樓價的作用。但這完全視乎推出居屋的量有多少，以及視乎政府推出居屋的同時，有沒有相應把私人市場的供應降低。如果整體的供應沒有增加，就不可能單憑復建居屋把處於上升軌道的樓市逆轉。
如果政府在復建居屋的同時，相應降低了對私人市場的土地供應，那復建居屋可能反會加快樓價的上升。
居屋的出現，會把市場劃開成兩大板塊。收入高的在私人市場買樓，收入低的轉向居屋市場買樓。其結果是私人市場不用去照顧收入低的顧客，價格反而因此可以訂得更高。相反，若是私人市場也得照顧收入低的買家，只要政府推出的土地夠多，地產商就得把樓賣給這批低收入的人，其訂價也得相應訂得低一些。
因此，私人市場照顧的範圍愈大，其平均價會越低。若把私人市場縮小，改為大量興建居屋，則私人市場的價格反會上升。在這種情況下，把居屋的價格與私人市場掛，只會令居屋的售價與私人市場的樓價一併上升。
(轉載自2011年6月23日am730C觀點)
