居屋的訂價方式不妥
讓居者擁有自己的物業，可謂是全世界政府都樂於去做的事。當社會上大部分人都擁有自己的居所時，人們就會希望社會繁榮安定，有利政府的有效管治。所以，大部分政府對自置居所者都有稅務優惠，並配置各式津貼。
隨着新一輪的特首選舉快將開始，相信不同的候選人都會在這個議題上做文章。我敢斷定，新候選人必然是重建居屋的附和者。這是大勢所趨，不會有人敢反潮流。亦正因為如此，曾蔭權很可能會留這張好牌給下任上。期望買新居屋的人，只能把希望寄託在下任特首的身上了。
我沒有政治上的圖謀，所以不怕唱反調。我覺得傳統的居屋存在着一定的不妥之處，不值得原封不動地再推出市場。
傳統居屋最大的問題是訂價要與私人市場掛鈎，但私人市場的價格卻已被外來投資者所扭曲。由於現時私人市場的樓價已高得異乎尋常，所以即使居屋在發售時會打折扣，其價格也可能十分昂貴。
現時新界區的新盤也要賣八千元一呎，帶動地價升得更快。新拍賣的土地價格顯示，將來新界樓要賣一萬至萬二元一呎，而市區則要賣萬五至二萬元一呎。如果居屋出售時，按傳統打個六折，新界樓最平也要賣六千元一呎。一個五百呎的小單位也要賣三百萬。這又豈是首次置業的香港人可以輕易負擔得起的價錢？
現時社會詬病樓價的，是它與一般人的購買力脫節；但傳統居屋都在訂價時不去考慮銷售對象的購買力問題，反而去與私人市場的高樓價掛鈎。這種訂價方式只會令人懷疑，政府好像有意令居屋可以賣貴一點，而不是想助市民居者有其屋。
政府或許會說，居屋的訂價雖與私人市場掛鈎，但出售時會打折扣，房委會在決定打甚麼折扣時會考慮市民的購買力。如果私人市場的價格太高，房委會可以打五折，甚至是四折、三折，直到市民買得起為止。
這種安排雖可令居屋容易買得起，但市民買到在手的業權比例會愈來愈小，轉售時要承擔的補地價費用會愈來愈高。居屋的折扣其實與平時商品買賣的折扣不一樣。一般商品買賣的折扣是真的減價賣給消費者；但政府賣居屋的折扣只是暫時收少一點錢，這筆錢政府是記帳的。如果一百萬的樓，政府說六折賣給你，你付了六十萬，其實只買到六成業權。將來在私人市場賣樓，不管賣甚麼價錢(蝕本也要計)，其中四成都要交回政府，名為補地價。
因此，嚴格來說，居屋的折扣並非真正的折扣，政府並沒有在價格上補貼給買家，只是留一部分將來才收吧了。其實，即使打折扣後，居屋的售價也不算便宜，房委會過去就是靠賣居屋賺大錢的。這筆錢除了可以用來建公屋外，還有大量盈餘。居屋的買家付了高樓價，還以為政府益了他們呢。實質上是房委會拿了他們的錢去建公屋。把這種安排也視作助市民居者有其屋，相信只有港英政府才想得出。
(轉載自2011年6月21日am730C觀點)
