政府可如何調節樓市
內地樓市面臨泡沫爆破的風險，皆因地方政府只顧賣地套錢，並藉發展房地產來推動經濟以換取政績，因而忽略了房地產畸形發展足以影響民生以及經濟的持續發展。
至今，房地產因素已滲透入經濟與民生的各個環節，中央政府才設法調節，要補救就不那麼容易了。用藥過輕，可能不見效應；但用藥太猛，則可能有嚴重後遺症，要人民付出很大代價才能康復。
因此，政府必須在樓市偏離正軌的初期就及時回應，以免積重難返。政府要決定何時出手，其實看兩個指標就可以了：一是價格、二是空置率。
透過價格，政府可以知道樓價是否與用家的購買力脫節；透過空置率，政府可以知道樓宇的供應是否已經過多。當樓價升至家庭入息中位數的一定比例時，或空置率達到一定的水平時，政府就得採取適當的調節措施。
政府調節樓市的方法不用多，三道板斧已經夠了：一是增加供應；二是徵收短期轉讓稅；三是徵收空置稅。增加供應，可以滿足用家的需要；收懲罰性的短期轉讓印花稅，可以限制炒家的活動；收物業空置稅，可以避免投資者囤積居奇，把資源浪費。
如果樓價上升是源自用家的需求，那只能通過增加供應去解決問題。否則，即使用猛藥人為地把樓價壓下來，也一樣會出現有錢也買不到樓的現象。改革開放前，內地物價都很便宜，只是不知道甚麼時候在哪裏有供應吧了。
不過，有時市場上即使供應充足，但由於價格被投資者與炒家扭曲，用家一樣會有樓供應也買不起。因此，政府一定要有措施來對付炒家與投資者。
香港現時所行的對短期轉讓徵收額外印花稅政策，已證明對調節炒家非常有效。只是今次徵收的比率太高，把炒家一次過杜絕了。炒家其實有一定的功能，他們願承擔風險，可助長市場流通。政府可調節徵收印花稅的比率，把炒家的活動水平限制在一定的範圍之內。
此外，市場上亦不能沒有投資者買樓收租，否則未有能力置業的人想租樓也不成。如果政府對擁有物業的人都一律徵重稅，會打擊人們想成為業主的意欲，把資金全部趕去金融市場，不見得一定有好處。
不過，如果有些人買了樓，自己不住，又不出租，任由樓宇空置，光是等升值，這就會浪費資源，政府非設法遏抑不可。要對付這類人，最簡單是向他們徵收空置稅。只要空置稅收得夠重，投資者就會競相把物業出租，租金就會因而下跌，那未曾置業的人起碼有平樓可租。如果市場上根本沒有這麼多的租客，投資者又不想長期繳納空置稅，就只能及早把物業出售，這時連樓價也會掉下來。
以上三項措施，既可照顧用家的需要，又可把投機者與投資者的活動控制在一定的範圍之內，只要政府調較得宜，當可避免樓市出現泡沫。
(轉載自2011年6月20日am730C觀點)
