政府可如何調節樓市

內地樓市面臨泡沫爆破的風險,皆因地方政府只顧賣地套錢,並藉發展房地產來推動經濟以換取政績,因而忽略了房地產畸形發展足以影響民生以及經濟的持續發展。
 
至今,房地產因素已滲透入經濟與民生的各個環節,中央政府才設法調節,要補救就不那麼容易了。用藥過輕,可能不見效應;但用藥太猛,則可能有嚴重後遺症,要人民付出很大代價才能康復。
 
因此,政府必須在樓市偏離正軌的初期就及時回應,以免積重難返。政府要決定何時出手,其實看兩個指標就可以了:一是價格、二是空置率。
 
透過價格,政府可以知道樓價是否與用家的購買力脫節;透過空置率,政府可以知道樓宇的供應是否已經過多。當樓價升至家庭入息中位數的一定比例時,或空置率達到一定的水平時,政府就得採取適當的調節措施。
 
政府調節樓市的方法不用多,三道板斧已經夠了:一是增加供應;二是徵收短期轉讓稅;三是徵收空置稅。增加供應,可以滿足用家的需要;收懲罰性的短期轉讓印花稅,可以限制炒家的活動;收物業空置稅,可以避免投資者囤積居奇,把資源浪費。
 
如果樓價上升是源自用家的需求,那只能通過增加供應去解決問題。否則,即使用猛藥人為地把樓價壓下來,也一樣會出現有錢也買不到樓的現象。改革開放前,內地物價都很便宜,只是不知道甚麼時候在哪裏有供應吧了。
 
不過,有時市場上即使供應充足,但由於價格被投資者與炒家扭曲,用家一樣會有樓供應也買不起。因此,政府一定要有措施來對付炒家與投資者。
 
香港現時所行的對短期轉讓徵收額外印花稅政策,已證明對調節炒家非常有效。只是今次徵收的比率太高,把炒家一次過杜絕了。炒家其實有一定的功能,他們願承擔風險,可助長市場流通。政府可調節徵收印花稅的比率,把炒家的活動水平限制在一定的範圍之內。
 
此外,市場上亦不能沒有投資者買樓收租,否則未有能力置業的人想租樓也不成。如果政府對擁有物業的人都一律徵重稅,會打擊人們想成為業主的意欲,把資金全部趕去金融市場,不見得一定有好處。
 
不過,如果有些人買了樓,自己不住,又不出租,任由樓宇空置,光是等升值,這就會浪費資源,政府非設法遏抑不可。要對付這類人,最簡單是向他們徵收空置稅。只要空置稅收得夠重,投資者就會競相把物業出租,租金就會因而下跌,那未曾置業的人起碼有平樓可租。如果市場上根本沒有這麼多的租客,投資者又不想長期繳納空置稅,就只能及早把物業出售,這時連樓價也會掉下來。
 
以上三項措施,既可照顧用家的需要,又可把投機者與投資者的活動控制在一定的範圍之內,只要政府調較得宜,當可避免樓市出現泡沫。
(轉載自2011年6月20日am730C觀點)
 
 
 
 
 
 

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