內地二手樓價難大跌

昨文指出:由於限制非本地人置業,內地一些大城市的樓價已失去了動力;加上政府收緊銀根,地產商已開始有資金上的壓力;因此我認為,下半年的一手新盤會開始有減價的壓力,引致內地樓市出現較為顯著的調整。
 
然而,這次調整將集中在一手市場上,二手市場可能會出現量跌價不跌的情況。即使價格跌,跌幅亦不會大,起碼會跌得比一手樓小。
 
出現這樣情況的原因是多方面的。首先,大家必須明白,大陸的資金出路並不多,小業主賣樓後都不容易找到更好的儲存財富的工具。存放方式不當,可能會招至更大的損失。中國人相信:「有土斯有財。」因此,對大部分人來說,擁有物業仍是最安穩的儲存財富的方式。如果沒有資金上的壓力,小業主不會減價求售。
 
很多人誤以為,大陸人炒樓炒得很厲害,他們一定向銀行借了很多錢,銀行一收緊,他們可能被迫要賣樓。但現實是大陸人的思想仍比較保守,傾向盡量不借錢買樓。我們的客戶中,就有很多是一次過付現金的。據統計,一手樓的按揭總額,只佔一手總樓價的六成左右。樓價要跌四成,才能大量製造負資產,造成連鎖反應。
 
中央政府曾多次要求銀行作壓力測試,看看樓價若果大幅下跌五成,對銀行系統造成的衝擊有多大。測試的結果是銀行系統基本上可以承受得起,中央於是放膽向樓市下重藥。
 
在一般情況下,小業主只要定期供樓,不拖欠銀行利息,銀行是不傾向要小業主在樓價下跌時被追差價的。所以,小業主在樓價下跌時不會受到太多的壓力。
 
尤其是那些用作自住的小業主,樓價升,他們才考慮是否賣樓,樓價不理想,他們就傾向再住一段時間才考慮,他們不似地產商那樣,不斷地在建新樓,所以非不斷地賣樓不可;在市道不好的時候,要賣,就得減價。小業主沒有必要跟著這樣做。所以,在樓市不景氣的時候,很多時都是一手跌得快,二手跌得慢的。
 
再者,現時內地的遏市政策,基本上都是不鼓勵小業主賣樓的。以限制外地人買樓的政策為例,它雖然可以阻止外地人買樓,但對於已買了樓的外地投資者來說,他們就一定不肯賣樓了。他們會慶幸自己買得早,如果不珍惜,賣了就不可以再買入了。因此,沒有必要,他們都傾向暫不賣樓。
 
同樣情況亦出現在遏抑本地人買第二間樓的政策上。已擁有超過一間樓的人,以前可以用低首期與低利息貸款,若現時把樓賣了,以後就再難找到這樣優惠的條件了。結果,市場上的小業主都不願意賣樓。要賣也是價錢企得十分硬。此之所以,我不認為內地的二手市場會被一手市場拖累太多。
(轉載自2011年6月14日am730C觀點)
 
 
 
 

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