內地樓價快撐不住了
香港銀行收緊樓價過千萬樓宇的按揭成數，本地人只借五成，外地人只借四成，希望能藉此為樓市降溫。
這些措施若與內地的措施相比，其實仍十分溫和。因為，在內地，即使你是本地人，若是買第二間樓，也只能貸五成，並且要付較高的利息；若果非本地人(不單指外國人，同是中國人，但戶籍的所在地不同，也視作非本地人)，得在該地有一年以上的交稅記錄，才可以在該地買樓。否則，即使自己有錢買，不用向銀行借，也不許買；買了也不可以拿產權證。
這項措施對中國房地產的打擊可謂是根本性的，遲早會在樓宇的價格上反映出來。現在樓價的跌幅好像不太明顯，原因是地產商還在死撐，不肯主動降價。但我認為內地樓價，尤其是在一手市場，已不可能長期再撐下去了，下半年的跌幅很可能會進一步擴大。
中國的住宅樓價，尤其是在一些大城市，早已與當地人的購買力脫節。樓價之可以在用家已買不起之後仍節節上升，是因為有源源不絕的外地投資者不斷來承接。城市愈大，吸引外來資金的能力愈大，與本地購買力脫節的情況就愈嚴重。
上海是全國人均收入最高的城市，但上海的樓價已升至大部分上海人都買不起；上海的樓價之所以升完又升，是因為全都富起來的人，都想在上海擁有一套房子，湖南、四川、黑龍江、以至新疆的人，只要賺到了錢，都會來上海買房子。於是，上海的房價反映的，已不是當地人的購買力，而是全國投資者的偏好與承擔能力。
從這個角度來看，那些能吸引外地投資者的城市，如上海、北京、杭州及深圳等，過去樓價之所以能夠維持在這麼高的水平，全靠有外來投資者的支持。現在，外來投資者有錢也不可以買了，那樓價就一定沒法在現水平支持得住。過去愈多外來投資者捧場的地方，今後樓價所受的壓力必然愈大。
現時，大部分地產商仍不肯帶頭減價，是因為金融海嘯後，帶頭減價的地產商都吃了虧，死撐到底的反而後來都佔了便宜。不過，今時不同往日，中央今次已下了決心，個別領導人把自己個人的聲望也壓上去了，已不容中途收手了。
只要限制外地人購買的命令不取消，本地的購買力只會買少見少。在這種情況下，哪個地產商肯先減價，就可以先搶走一批質素較好的客，遲開盤的就只能在餘下來的買家中去掏寶。在好客愈掏愈少的情況下，死撐的地產商亦不得不改變初衷。
近日，常聽到有地產商不惜以高息向地下錢莊貸款，相信他們的資金已十分緊張，很快就要減價促銷了，一旦有地產商帶頭減價，那即使是資金沒有問題的地產商，也得一起投入這場減價戰了。我估計戰幔將會在下半年打開。
(轉載自2011年6月13日am730C觀點)
