全面限外後果嚴重

自政府對兩年內再轉讓的住宅徵收額外印花稅以來,基本上已沒有炒家敢繼續在住宅市場冒風險,住宅的交投量已從高峯回落,幅度約有兩至三成。然而,交投量的回落並未足以導致樓宇的價格同步回落,這與人們原先的期望很不一樣。
 
出現這樣情況的原因,是大家把炒家的作用過度放大了,以為樓價都是炒家炒起的,只要能阻止炒家入市,樓價自然會升少一些。但現實是炒家並非市場的最終承接者,他們只是在樓價上升的時候搭一程順風車,樓價最終會升至甚麼程度,並非由炒家決定,而是由最終持有的用家與投資者決定。如果最終的承接者沒有減少,那樓價亦不會這麼快回落。
 
我對這種情況早有預期,所以建議政府在新增的土地供應中,撥出一部分有銷售對象限制的土地,規定土地上的樓宇落成後,只能售予初次置業的本地永久居民。這樣,雖不足以令整體樓價回落,但起碼可以令本地的尚未置業者相信,他們會獲得特殊照顧;規定只能賣給他們的樓,將只能按他們的購買力來訂價,否則賣方將找不到銷售對象。
 
我這種做法,只會影響部分新樓宇的供應,不會對整體市場產生太大的衝擊,過去已經批出的土地及已發展好的樓宇都不受影響。而且,政府若是想做的話,只要叫地政署在賣地時加入一些出售條件就是了,無需去立法會立法。
 
不過,政府似乎無意考慮我建議的方案,反而放聲氣說會考慮全面限制外來投資者在香港買樓,那就事關重大了。其可以造成的衝擊,香港不但經濟上承受不起,政治上也可能後果嚴重。
 
現時香港的樓價能企於這麼高的水平,離不開外來投資者的支持,如果以後不容外來投資者在香港買樓,樓價在失去其中一條重要支柱後,一定支撐不住。所以,若以此作為遏抑樓市的手段,一定會很快見效。問題是落這麼重的藥,樓市將會整個崩潰,樓價可能跌至失控,屆時政府想叫它不要再跌也不容易了。
 
九七後,香港樓市就曾出現過這類形式的大蕭條,不但擁有物業的人會受損,沒有物業的人亦會因整體經濟失去動力而受害。負資產的情況又會重現,銀行會收縮信貸,整個社會的消費能力與投資能力都會減弱。西方的中央銀行現在所做的一切都是要避免這種情況出現,香港沒有理由主動去跳火坑。
 
香港行資本主義制度,私有產權一向受保護。政府若是立法要限制現有的業權擁有者的出售對象,將被視作損害私有產權。因為若果政府沒有在批地時預設這樣的限制,賣方就有自行找銷售對象的權力,政府要剝奪它,就會受到小業主群起而反對。
 
對小業主來說,限制樓宇的銷售對象,等同減少樓宇的需求,令他們的資產賣不起價。如果這種情況是因市場因素所造成,大家沒話可說,但如果這種情況是由立法所造成,政府無可避免會受壓力,事件一定會轉化為政治危機。
(轉載自2011年6月9日am730C觀點)