租金仍在上升 樓價不易掉頭

樓價已位高勢危,隨時會大幅回落。這是社會上不少人對後市的預期。然而,這只是主觀上的良好願望,並不符合現實的真正情況。市場基本上仍維持大漲小回的格局,主趨勢依然是向上,看不到有逆轉的跡象。
 
要看樓價的趨勢,其實可以先看租金的趨勢。買樓的人可能是炒家,但租樓的人一定是用家。炒家可能會因一時的貪念作錯投資上的決定,但作為租客的用家一定很實際,他一定是有需要用才會租樓,能負擔得起才肯接受業主的租金要求。因此,當租金上升的時候,社會上必然存在著對物業的實質需求,而且還存在著不錯的負擔能力。
 
近年,香港物業市場上,投資者的比例正不斷增加。他們買樓的目的,並不是為了自用,而是為了租金回報。因此,投資者對租務市場的看法。可以影響他們在樓宇投資上的取態。
 
如果租金仍在上升,他們就可以預期物業將來的投資回報還會進一步上升。所以,當租金上升的時候,投資者在買物業的時候會更樂於出高價。在一般的情況下,租金上升可以帶動樓價上升;但有時情況會反過來,高樓價亦會帶動租金上升。當業主的樓是出高價才能買回來的時候,他們很自然會要求收高一點的租金,這才能符合他們心目中的投資回報率。
 
不過,租客的負擔能力是不可能無限延展的。買家會動用積累起來的財富去買樓;但租客只會按自己的經常性收入來衡量自己負擔租金的能力。因此,樓價的延展能力往往比租金強。在樓市上升的時候,租金往往會比樓價先遇阻力。現時租金仍在上升,樓價該不會這麼快便掉頭回落。
 
此外,樓價的延展能力還受到投資者對租金回報率的期盼所影響。當投資者要求有較高的回報率時,他們在買物業的時候就會出價偏低。當投資者願意接受較低的回報率時,他們就會更願意出高價去買物業。
 
舉例來說,一個每月有一萬元租金收入的物業,業主如果要求有四厘回報,他就只能出價三百萬元(10,000X12÷4%=3,000,000)去買;但如果業主肯接受三厘回報的話,他就四百萬元(10,000X12÷3%=4,000,000)也肯追。由此可見,投資者對回報的期盼出現變化的時候,樓價亦會因而升跌。
 
近年,由於銀行的利率不斷回落,資金不斷從銀行系統流入投資市場,大量資金追逐少數值得投資的物業,投資者不得不接受更低的租金回報率,否則把錢存在銀行更不划算。
 
現時,租金回報率約有三厘,但按揭利率只有一厘二,人們願意接受的租金回報率,還有進一步往下調。即使真的出現加息,也只能令回報率下調的速度減慢;要等按揭利率升至高於租金回報率的時候;回報率才會掉頭上升。屆時,如果租金的升幅追不上的話,樓價才會有下調的壓力。
(轉載自2011年5月5日am730C觀點)
 
 
 
 
 
 

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