從通脹與利率看樓價

內地通脹上升,中央已多次加息及增加銀行所需的存款準備金的要求。有人擔心,香港遲早會跟隨國內加息以壓通脹,屆時香港的樓價可能要大幅回落了。
 
從民生的利益着想,樓價回落可助市民置業安居,一定為社會所樂見。然而從現實去看,這可能只是一廂情願的想法,客觀世界遠比人們想像中複雜。
 
香港的生活必需品,很多都是來自內地;內地有通脹,香港就會有輸入性的通脹。再者,香港剛實施最低工資,又遇着經濟好、失業率低,本身的內需亦在增加;因此,香港的通脹無可避免會日趨嚴重。
 
然而,由於香港有聯繫匯率,香港無法跟隨內地加息,而是要緊貼美國的利率走勢。美國對經濟復甦仍未有把握,聯儲局寧接受通脹,也不敢加息。可以預期︰美國的低息環境仍會持續一個相當長的時期;今年之內,美國加息的機會不高。
 
如果美國不加息,香港自己先加。大量美元就會流入香港賺取息差(聯繫匯率令這樣的行為不用冒匯價風險)。屆時,香港的股市必然狂升;人們在股市賺到錢之後,就會去買樓、去消費。結果,本來為壓通脹而加息,但加息後卻帶來更多的通脹。因此,只要美國不加息,香港也不可能獨自加息太多,以免吸引過多的遊資。因此,期望加息後,樓市的升勢會受抑制,是不切實際的。
 
即使香港真的踏入了高通脹的加息周期,歷史上,樓價亦甚少在加息周期的初段就應聲回落,而是會與息口同步上升一段頗長的時間,直至利率升到一個不尋常的高位,通脹才受到抑制;這時,樓價才會掉頭回落。如果利率一加,樓價就會回落,那政府就不用為遏抑樓市而頭痛了。
 
1976至1981年間,通脹不斷上升,利率亦不斷上升(按揭利率從10%升至22%),但香港的樓價卻在這5年裏升了3倍有多;到1982年中英為香港的前程談判僵持不下的時候,樓價才受政治因素拖累而回落。
 
由此可見,單是靠加息,並不一定足以遏抑樓市。尤其是在加息周期的初段,人們往往對通脹持續仍有預期,覺得物價還會繼續上升;在這種情況下,樓價不可能與整體物價的表現背馳。
 
香港現時的存款利率不足0.2厘,按揭利率亦只是1.2厘,而租金回報率則有兩厘多三厘。存款入銀行一定不吸引,不如買樓收租,租金收入已足夠付利息有餘。如果首期付多一點,收到的租金,供完樓還有剩,可以幫補生活開支。此之所以,在低息環境下,流入樓市的資金仍絡繹不絕。
 
由於存款利率與租金回報率之間仍有一個相當大的距離,加息初期只會令資金流入樓市的速度減慢,而不足以將流向逆轉。歷史上,香港的租金回報率大部分時間都低於按揭利率,到出現這種情況的時候,投資者才來擔心樓價是否位高勢危也未遲。
(轉載自2011年5月4日am730C觀點)