發展商可隨意把屋苑的空地發展嗎?

若非美孚八期事件,小業主甚少留意自身的業權問題。很多人在買樓的時候,都以為自己是買了某個單位,譬如18樓C座。但實際上分層單位的業權遠比此複雜。分層契上的業權是一個份數,以說明小業主買到的業權佔總業權(連地連樓一起計)多少比例。
 
譬如,整個物業的業權是10,000份,18樓C座佔250份。即是說,如果將來樓宇重建,18樓C座的業主佔10,000份中的250份業權,可以自行出售,或聯同其他的小業主一起合作發展。
 
小業主買到的,除了某個單位的專用權與它佔總業權的一個比例外,還包括公共地方的共同擁有權及管理權。有報紙社論擔心,發展商會突然把屋苑內的噴水池拆去,再建另一座高樓,並要求政府及早把事情釐清,好讓市民可以保護自己的權益。
 
現實是屋苑內噴水池業權誰屬的問題,屋苑的公契(Deed of Mutual Covenant)裏一定會有交代,小業主可自己去查閱,政府很難逐一向小業主交代,不同的屋苑多少有點不同。
 
如果屋苑的噴水池是整個屋苑的發展的一部分,是由小業主共同擁有的話,發展商當然沒有權拿來發展。即使發展商偷偷地做了,而小業主又不了解自己的權益的話,將來也難以賣出去,因為買家的律師會查,而銀行的律師亦會不肯接受按揭抵押。香港的產權制度並非如有些傳媒所說的那麼兒戲。
 
當然,不排除有特殊的情況,譬如噴水池座落的位置本身不屬屋苑的土地,發展商只是利用手上尚未打算立即發展的土地,為屋苑改善環境。如果小業主不留神,很容易誤以為這個噴水池是屬於屋苑的,小業主也有業權的。但如果發展商事前不講清楚,屋苑的小業主又長期在噴水池邊活動,未被阻止,經過一段時間後,噴水池的業權可能會被小業主逆權侵佔,發展商不一定取得回。不過,有些大的項目(如太古城),可能要分很多期發展,發展商可能會先把未發展的土地綠化,闢作公園,讓小業主休憩;但只要發展商事先已向小業主講清楚,發展商是可以在適當的時候,把曾作花園的土地收回,作另一期的發展。未真正擁有業權的小業主很難加以阻撓。
 
美孚八期的總業權,是否包括鄰近這個石油氣庫,一查就清楚。以其之前可以獨立與政府換地的情況來看,業權似是獨立的機會較多。由於這塊地一直有鐵絲網圍著,不存在土地已被逆權侵佔的可能性。從表面情況來看,發展商應擁有土地發展權,小業主只能與發展商協商,令新樓的設計,盡量不影響景觀。
 
香港一向保護私有產權,小業主也不希望突然走出一個人來,以毫無法律根據的理由,宣稱擁有小業主的部分業權,要與小業主分享業權的利益。有關業權的爭拗,宜交法庭解決,不宜靠人多勢眾,以情代法。
(轉載自2011年4月14日am730C觀點)
 
 
 
 
 
 
 
 

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