乏炒家 新盤難起帶頭作用
自從物業短期轉讓需交額外印花費之後，市場上的炒家幾乎完全絕跡。這種情況對二手市場看來衝擊不大，交投雖然少了兩成，但樓價卻依然節節上升。但對一手市場而言，影響卻較為深遠，原因是一手市場長期都依賴炒家支持，沒有炒家，新盤在推銷時，無可避免會遇到一定的難度。
香港的地產商大部分採取貨如輪轉的策略，通常一獲得預售准許證就第一時間把樓盤推出市場。所以，在一手市場上推的大部分都是樓花，距離入伙往往有一年多的時間。
樓花是期貨，買的多是投機者。由於投機兩字帶有貶意，所以買家大都不肯承認是炒家，而會宣稱是買來用的。但樓花明明是未可以用的，要用為何不選擇現樓？如果說是為了買新樓，那二手市場不是一樣有新樓？而且售價往往比新盤還要低，為甚麼便宜的不買，反去買貴的呢？
買家選擇買溢價偏高的一手盤，主要是因為它是期貨，要等一段相當長的時間之後才需完成交易。如果這段時間樓價上升，他就可以以小博大；如果這段時間樓價下跌，他就可以棄訂脫身，當買期權算了。這分明是投機行為！
93年之前，住宅買賣的印花稅是等到買賣完成時才需要繳交的，樓花買賣是不用交印花稅的，所以炒樓花的情況就更為嚴重。我曾為某些新盤作過統計，發覺有八成的買家都在入伙前轉了手，轉手最多的一個單位，在樓花期共轉手了13次。當時炒風之盛，可見一斑。
至樓花轉讓也得付印花稅之後，炒家的成本重了，轉手的次數少了。加上近年發展商食水較深，炒家需要持貨較長的時間才能獲利，往往要守至入伙後才有錢賺。因此，近年在樓花期轉讓少了，但在新樓入伙的頭兩年，轉讓仍十分活躍。很多樓盤，入伙兩年後的業主，有一半已不是樓花時的首批買家。這些首批買家，任由樓宇空置，自己住也沒有住過，見有錢賺就割愛，怎可以說自己是用家？由此可見，一手新盤的銷售對象，基本上仍是以炒家為主。
自從住宅短期轉讓需付額外的印花稅之後，炒家對住宅市場已失去興趣，有些把資金轉投工商舖市場。以至發展商新推的住宅盤失去了一批慣常的捧場客。銷售的對象狹窄了，發展商的訂價就不能太進取。最近大圍有個新盤，訂價就比去年第一期推出時還要便宜。原因是發展商知道今次的銷售對象主要是用家，訂價必須向二手市場靠攏，以遷就用家。
由於過去一段時間的樓價上升，相當依賴一手新盤作火車頭去推動，現在新盤的溢價少了，火車頭也就相對乏力。雖然，二手市場的價格仍在上升，但散盤高價成交的刺激一定不及新盤震撼。因此，不能說新盤推出的額外印花稅措施，對市場完全沒有降溫作用。沒有這項措施，樓價可能已如脫韁野馬般上衝了。
(轉載自2011年3月29日am730C觀點)
