高樓價非社會不穩的要素

內地的地產商近期非常擔心,今次中央調控樓市的措施會十分嚴厲,原因是中央已認定高樓價足以導致社會不穩;並把壓低樓價視作一項政治任務,令地方政府莫敢不從。
 
我並不反對中央調控樓市,原因是內地樓市的確有泡沫,已造成嚴重的資源浪費,但我並不認為高樓價乃社會不穩的要素,若以維穩作為調控樓市的目標,可能適得其反。
 
通常,高樓價是經濟好的時候才出現的;人們要先解決基本生活,有資金積累的時候,才會想買樓,才會關注樓價。因此,當人們有心情去怨樓價高的時候,生活大體不會太差。人民造反的時候,多數是因為米貴,而不是因為樓價。香港五十萬人大遊行的時候,是因為樓價跌得太厲害,而不是升得太厲害。
 
96至97年間,香港的樓價升得比今天還快,市民雖有不少怨言,但未至於造成社會動亂,有些香港人至今仍懷念當年的好日子。事實上,當年基層的工資,比十多年後的今天還要高。可見高樓價並非那麼可怕。
 
樓宇是不動產,動亂的時候沒法帶着一起逃亡。因此,社會若呈現不穩因素,人們就會抗拒持有不動產,而樓價亦沒法在這種情況下升起來。因此,樓價常可被視作社會穩定的參考指數。人人想買樓的時候,社會應不至於太過不穩定,中央政府實毋須過慮。
 
現時,內地約有八成的家庭已擁有自己的居所,居者有其屋的比例絕不比世界其他地方差。出現這種情況的原因,是因為政府把國營機構的宿舍都半賣半送的給了員工。這類人收入不高,居所就成了他們的財富的主要組成部分。樓價上升的時候,他們就可以分享資產升值的好處,但若是樓價下跌,他們擁有的財富亦會跟着貶值。在這種情況下,政府壓低樓價,只能幫助二成未曾置業的家庭,卻傷害了八成已擁有物業的人,打擊面非常大,從政治角度而言,並非上策。
 
有人可能會說,這種名義上的資產值升跌,對於把樓宇用作自住的家庭沒有意思,但這筆財富絕不是虛的,把房屋抵押後,可創業做小生意,或用作扶危救急;在需要換樓時,亦可以把原有的物業套現作首期,是將來改善生活的基礎。因此,把樓價升跌說成是對自住業主無關,只是論者一廂情願的想法,到樓價真正回落的時候,小業主就會感受到差異何在了。
 
不但小業主會感受到這種差異,社會也一樣會感受到。房地產是社會財富的主要組成部分。樓價下跌,足以令整個社會的資產下跌,令社會的信貸與投資能力跟着收縮,經濟因而失去動力,形成惡性通縮,後果比通脹還要嚴重,社會可能因而產生動亂。因此,中央若是為了維穩,調控樓市應該適可而止。 
(轉載自2011年3月14日am730C觀點)
 
 
 
 

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