為首置而設的土地,發展商肯參與嗎?

由於香港的樓價已被內地來的投資者所扭曲,大部分本地的年輕人都有置業無望之感。這種發展,足以破壞社會的和諧。因此,我建議政府在新批的土地中,撥一部分作為本地人首次置業的專門用地,規定在這些土地上所興建出來的樓宇,必須售予首次置業的香港永久居民;即使將來業權轉讓,這條規限一樣有效。這樣,本地人的首置需要才會有保障;只要供應充足,就不愁發展商不按本地人的購買力來訂價。有人擔心,這類對銷售對象設有限制的土地,私人發展商可能沒有興趣參與競投,以致這個方案最終會胎死腹中。這個我一點也不擔心,私人發展商不做,政府可讓房委會或房協來做。我建議可讓私人發展商參與,既是為了引入競爭,亦可堵住政府與商界爭利的指控。
 
發展商之間向來競爭激烈,只要有個別發展商先行,其他人只好照跟。因為,市場競爭是全方位的,讓競爭對手在某一個環節佔優,足以令自己在整體上陷入敗局。所以,當有新市場出現的時候,發展商會採取先參與了再說的策略,以免行家率先佔領高地。
 
況且,為本地首次置業而設的土地,絕不會是一個小數目,不但會佔一定的市場份額,而且會是一條需要長期作戰的戰線。放棄這條戰線,後果足以令自己失去主流發展商的地位。
 
我同意,當土地上興建出來的樓宇,其銷售對象受到嚴格根制的時候,其售價亦會因此而受到制約。因此,很難期望發展商在競投這類土地時,出價會與沒有設限的土地一樣高,但亦不見得,發展商在發展這類項目時會無利可圖。
 
在香港,樓價中大部分是地價,建築成本不高。因此,純從建築成本的角度去考慮,香港人不會買不起樓,問題只是地價怎樣算吧了。如果政府堅持賣這類設限的土地時,一樣要收足與不設限土地一樣的地價,發展商當然不會去冒風險。但如果政府肯把賣地的底價訂低一點,留一部分利潤給發展商,那就不愁地產商不來玩這個遊戲。
 
地產商用甚麼價來投地,視乎地上建出來的樓可賣甚麼價錢。在開始時,這類設限的樓只要賣平過不設限的樓宇,已會有用家承接。因為現時不設限的樓一樣有用家買,沒有理由用家會有平的不買,反揀貴的來買。
 
從地產商的角度來說,應趁市場上尚有很多人未圓首置夢的時候,率先興建這類專為他們而設的樓宇。這樣,他們就可以搶先服務這批購買力較強的未置業者。若然起步慢,待好客都被先行者搶去時,他們建出來的樓,就只能賣給購買力較差的客,價錢自然賣不高,利潤也不會大。這是一場先行者可佔優的遊戲,故不愁發展商不從一開始就一齊來捧場。
 
 
 
 
 
 
 
(轉載自2011年2月24日am730C觀點)