七國當全球 調查欠全面
由美國Demographia與新西蘭的Performance and Urban Planning兩個機構所作的國際樓價調查顯示：香港是他們有取樣地區中樓價相對最高的城市。周二，全港主要報章都以顯著的版位報道了這項消息，所用的標題相當誇張，很多都強調，香港的樓價已是「全球最貴」，買家「最難負擔」。
這其實並不十分真確。因為這兩間機構所作的調查的範圍十分狹窄，只涵蓋七個英語國家；其中香港，只是一個特區，不足以反映中國的整體情況。這樣得出來的結論，怎說得上有全球性的意義。傳媒的報道方式，顯然有點偏頗。
今次調查的比較方式，並非以絕對樓價作比較；否則排第二的悉尼，不可能貴過排第十的倫敦。今次的比較方式，是以樓價的中位數除以當地家庭年收入的中位數，再以所得的比數，作為樓價高低的指標。這與香港常用的每月供款佔家庭入息中位數比的計算方式不一樣。由於沒把利息因素放進去一併考慮，很難得出在香港買樓最難負擔的結論。在中國內地，供樓的利息，可以比香港高一倍，而且貸款更為困難。因此，香港現時絕不會是負擔最重的地方。
人口調查的資料顯示：香港有一半業主已供滿樓，而需要供樓的，每月供款也只不過佔家庭入息的三、四成吧。即使是買新樓的，原來很多買家都不用借到盡，有些甚至可以一次過付款，令銀行可提供的貸款供過於求，經常得進行減息戰。可見樓價只是與某部分人的購買力脫節，而不至於與市場的購買力脫節。
今次調查之所以會得出不確的結論，是因為調查的對象是英語國家；英語國家中，除了澳洲與加拿大之外，其餘都在金融海嘯中元氣大傷，經濟前景不甚樂觀。這種悲觀情緒，無可避免會在樓價上反映出來，因而令香港樓價偏高的情況更為明顯。若果今次調查，能包括一些經濟增長勢頭好的地區，如中國、印度、俄羅斯、或新加坡之類，那麼調查的結果一定不會這樣。
中原地產已在內地三十多個城市展開業務，以我們手上的數據，如果按今次調查的方式去推算，內地樓價也遠比香港高。香港樓價的中位數比家庭入息的中位數高11.4倍，而內地則可高至12至15倍。內地樓價絕對比香港更難負擔。只是內地經濟前景看好，樓價中就會包含更高的溢價。有投資股票的人應該會明白，前景好的公司，PE一定較高，大家一定較容易接受高一點的溢價。
我這樣說，並非在於為已經過度熾熱的樓市火上添油，本欄一直支持政府以果斷措施遏抑樓市，我希望讀者留意的是：目前的樓價雖然不合理，但沒有人可以知道，這種不合理的情況還可以持續至一個甚麼樣的程度。我們不應隨便根據一個不全面的調查就妄下結論，以免造成投資上的損失。
(轉載自2011年1月27日am730C觀點)
