「房產稅」可遏投資意欲

重慶市政府決定率先在重慶推行「房產稅」，向擁有物業的人徵稅；希望對近期又再復熾的樓價起一定的遏抑作用。但由於政府尚未公布徵收方法的細節，譬如先向哪一類樓宇徵收？徵收的稅率是多少？以及甚麼時候開始實施等，所以暫時只有心理上的影響，未知實質的作用有多大。
 
香港沒有正式的「房產稅」，所以香港人對「房產稅」並不十分了解。在香港，擁有房地產也得交稅：一是「地租」或叫地稅，二是「差餉」，三是「物業稅」。
 
香港的土地是不賣的，政府只是把土地批租。香港的業主實為租客，所以每年都得向政府交「地租」。「差餉」的原意是差人(警察)的糧餉，擁有物業者需要差人來維持治安，所以需要承擔差人的糧餉。但現時的差餉，已成為一般的政府稅收，並非專門用在地區的治安開支。而「物業稅」則是在業主把物業出租時才需繳交，收不到租就不用交。
 
大陸的「房產稅」應是香港的「地租」與「差餉」的混合體。房產的擁有者，除了需要政府維持治安之外，還需要政府搞好市政建設，提供基礎建設等，故政府向業主徵收「房產稅」不是沒有理由的。
 
香港的「地租」與「差餉」的徵收方法，都是與物業每年可收的租金掛鈎的。政府會先評估物業每年可收多少租金(稱為差餉估值)，然後以這個估計出來的租金作收稅的基數。「地稅」收估值的3%，「差餉」收估值的5%(差餉的徵收率可以變，每年財政預算時可以重訂)。「地租」與「差餉」是以租金的「估值」來徵收，不管是否真有租金收入，一樣要交。
 
香港的租金回報率，一般在4%左右，所以「地租」加「差餉」佔樓價的比例只是4%x(3%+5.5%)=0.34%，並不算太高。重慶房產稅的徵收比率，傳言是1%，是香港地租加差餉的三倍。如果房產稅真的在內地全面落實的話，在內地擁有物業的成本，將比香港高三倍，足以打消有些人的投資意欲。
 
內地的地方政府，對徵收房產稅的心態矛盾。房地產投資是地方經濟的主要動力，故地方政府都不想打擊地產投資意欲。但另一方面，地方政府已意識到，他們手上的土地已賣得七七八八，將來政府從賣地得來的收入，無可避免會愈來愈少；如果開徵房產稅，以後就可以有新收入，而且非常穩定。
 
然而，內地今次推房產稅，目的並非想為地方政府增加收入，而是想藉此去遏抑投資意欲，不排除會單獨針對某類樓宇，而不是全面徵收。此外，若果稅率訂在樓價估值的1%，仍未能達到遏抑投資意欲的話，政府可能進一步提升徵稅的比率。
 
近年內地樓價每年的升幅都超過10%，把其中的1%拿來交稅，阻嚇作用不大(內地此稅項像本港的「地租」及「差餉」，需按年繳交)。除非學香港政府收額外印花稅那樣，一收就收15%，那就一定沒有人願意持有物業。一年收15%，不用七年，就等同把整個物業的價值交了稅。由此可見，收房產稅是一定可以打擊投資意欲的，關鍵是徵收多高的比率吧了。
 
 
 
 
 
(轉載自2011年1月13日am730C觀點)