逆按揭難有優惠條件

昨天已指出:現時銀行做按揭生意的息差很低,利潤微薄;銀行之所以做按揭生意,是因想開拓優質客源,有能力買樓做按揭的人,該有一定的經濟實力,一旦因為做按揭而成為銀行客戶後,銀行還有很多產品與服務提供給他們,大有機會將來在他們身上賺錢。銀行都搶著招攬這批客人,按揭條件於是在競爭激烈下,愈搶愈優惠,然而,逆按揭的客戶,都是一些退了休,再沒有穩定收入的長者。他們除手上的自住物業外,其他資產應不會多,很難會有其他生意幫襯銀行,銀行不會視他們為好客戶。在這種情況下,很難期望銀行肯提供做逆按的長者與一般按揭客戶一樣的優惠條件。
 
現時,一般的按揭息率,只是同業拆息加一厘左右;銀行若是做逆按,一定不會只收這麼低的息率。若果沒有受到政府與社會的壓力,我估計銀行會要求收多半厘左右的利息;希望長者覺得不值得,不來麻煩銀行。我相信香港的銀行不是不懂得做逆按揭的生意,而是這種生意利潤低,又麻煩、所以遲遲不肯為逆按揭的出現締造條件。今次由半官方的按揭證券公司出來推動,銀行多少會給點面子,但一樣不見得太熱衷。在這種情勢下,很難期望銀行會為了爭取逆按揭的客戶而在利息上提供太多的優惠。
 
不過,若果銀行真的在政府的推動下,非得提供逆按揭不可的話,他們在按揭成數(佔物業價值的比例)方面反而不會太緊張,因為若然將來拍賣物業仍無法收回銀行的成本與合理的回報,按揭證券公司是會包底的。在銀行的風險已獲保障的情況下,銀行會樂於接受按揭公司提出的方案,以決定逆按揭可以抵押的成數,而且在估價的時候也不會太苛刻。
 
為此會緊張的,應是為逆按揭提供保險的保險公司,因為按揭證券公司的所謂包底,不是由按揭證券公司免費提供的,而是要客戶動用一部分貸款去買保險的。保費的需要愈高,做逆按揭的長者每月可領取的費用亦會相應減少。
 
逆按揭在香港仍屬於保險公司的新生意,他們對新生意作風險評估時會預期多一點,寧願將來發現索償的個案不多時,才把保費調低。因此,我認為保險公司在開始時會徵收較高的保費,並且會限制逆按揭可以做的最高成數,能做到六至七成已屬不錯了。要為一個物業二十年後的價格作評估,的確不容易,難怪保險公司這方面會保守一點。
 
此外,香港人愈來愈長命,而這種趨勢似乎還在繼續。在這種情況下,選擇終身領取定額貸款的逆按客戶,最終領取的貸款可能會超過物業拍賣所得,令保險公司不得不削減逆按的成數,令長者每月可領得的定額貸款愈來愈少。因此,除非擁有的自住物業價值在三百萬元以上,否則休想逆按揭能為退休後帶來安穩的生活。
 
 
 
 
 
(轉載自2010年12月22日am730C觀點)

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