資金還會流入地產市場嗎?

對短期樓宇轉讓徵收額外印花稅的措施推出後,樓市一片淡靜,幾乎處於停頓狀態,交投量跌了接近八成,市場瀰漫著一片愁雲慘霧。有評論員甚至認為,新措施將使資金從此遠離房地產市場,而轉投金融市場。香港的樓市將一沉不起。
 
我覺得情況不會那麼嚴重。短線炒家佔市場的比例不足兩成,沒有他們,仍有實際用家與長線投資者會繼續入市。現時市場一片淡靜,是因為新措施剛推出,大家都需要重新評估形勢,所以觀望一下。待形勢明朗後,我相信仍不斷會有資金流入地產市場。即使是短炒資金,他們也可能轉向炒不受新例影響的工商舖類物業,而不是一定轉向金融市場。地產與金融始終是兩個截然不同的市場,市場的參與者會有不一樣的偏好。
 
其實,現時出問題的是金融市場,若不是貨幣系統出現危機,人們又怎會急不及待地要改變財富儲存方式,把現金轉為黃金與地產等實物資產?人們埋怨的是自己沒有機會擁有物業,政府打擊炒家的目的就是要撥開炒家,增加其他人入市的機會。
 
地產是實物,英文叫「Real Estate」,即真正的財產。它是上帝製造出來的,而且是限量版;不似金融工具,很多都是人製造出來的,需求多的時候可以印多一些,怎及地產那麼可靠?我認識一些專業在金融市場打滾的朋友,他們是利用金融市場賺錢,賺到錢之後,仍會跟普通人一樣把錢拿來買房地產。
 
買了房地產的人,只要還清了銀行的債務,就可以十分確實地擁有這份資產,收取該得的租值。但有些金融工具是有時限的,到期變得一文不值。即使有實際基礎的股票,其價值的前提是公司不能倒閉。但房地產則不會倒閉;儘管房屋倒塌了,還有土地在,一樣有價。
 
所以,地產商雖然「呃秤」,賣發水樓,但買家總算買到了一點東西;不似買了某些衍生工具那樣,不但買不到實質的東西,還可能變成一種責任,要不斷付錢,直到破產為止。所以人們罵地產商時,雖然群情洶湧,但仍不及銀行門口的苦主,呼天搶地,風雨無間。究竟哪個市場風險較大?資金流向已見端倪。
 
很多內地流入來的資金,他們根本不用貸款,收縮按揭成數對他們沒有影響。他看中香港,是因為我們有法治,產權受保障;加上市場效率高,買賣容易,資金隨時可調動。他們不想把所有雞蛋放在同一個籃裡,所以一定會分一部分放在香港。他們是長線投資者,新措施不會改變他們的取捨。
 
有內地資金作中流砥柱,樓價就不易下跌;用家就會寧願供得辛苦一點也棄租選買,希望買了樓之後,賺租又賺價。其他本地市場的投資者,亦會一起來湊熱鬧。此之所以,我認為當新措施的震盪塵埃落定後,仍不斷會有資金流入房地產市場。
(轉載自2010年11月26日am730C觀點)
 
 
 
 

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