額外印花稅對樓市的影響
為了遏抑樓市炒風，政府推出新措施，凡新購物業，若在兩年內轉讓，須繳交懲罰性的額外印花費。由於稅率訂得十分高(半年內轉讓要交15%的額外印花稅)，令短線炒賣基本上已沒法獲利。因此，不難預期，只要政府不撤回這項措施，短線投機活動將會在市場上絕跡。過去政府久經辛苦的抑市努力，今次終於看到明顯的成效了。
樓市的動力，通常來自三類需求：一是自用的需求，二是長線投資的需求，三是短線炒賣的需求。當三類需求都表現強烈的時候，樓市才能不斷興旺。現在這三類需求中少了一類——短線炒賣的需求，那原先熾熱的市況自然沒法維持。此之所以市場一致認為，新措施推出後，樓價非跌不可。
市場的這種預期，不但會阻嚇炒家入市，連用家與長線投資者也會改採觀望態度。所以措施推出的首個星期，樓市會非常淡靜。需要套現的賣家，在這種情況下，不得不採取削價求售的脫手模式。
由於懲罰性的印花稅最高的徵收比率亦不外是15%，因此今次樓價的最高跌幅也不可能超過15%，因為賣方若果肯減價15%，已等同為下手買家承擔了15%的額外印花稅，買方已不用承擔額外風險，覺得值得一博了。不過，願意一次過放棄手上所有籌碼的賣家只會是少數。一般而言，賣方會認為，新買家想博，也得付出一定的代價，不可能把所有的風險都交由賣方承擔。如果中間落墨，15%該一人承擔一半，就是分別承擔7.5%。這將是打算撤退的炒家，在減價時會堅守的第一道防線。
他們在開價時，可能已叫平3%，在談判過程中，可能願意再平2%，即共平5%，但若要平超過7.5%，賣方就不會輕易退讓了。這是我之前預言樓價可能會跌5%至8%的推理基礎。
由於這項抑市的新措施只能阻嚇炒家入市，而改變不了樓宇供應不足與市場閒資過剩的經濟大環境。因此，即使炒家決定退市，也不會妨礙用家與長線投資者繼續入市。在這種情況下，炒家想撤退不會太過困難。所以，我相信今次跌市不會愈跌愈深。當頭一個階段的恐懼過去之後，樓價應很快會找到支持點。在傳媒上，我們或許會看到個別的超跌成交，跌幅可能超過10%；但整體而言，樓價的跌幅可能只有3%至5%。中原城市指數最低亦跌不過83點。
至於這次調整究竟會維時多久，我估計將不會超過三個月。因為，現時短線炒家佔市場的比例不高，只僅兩成左右。再者，他們之中會有一部分會轉為長線投資；真正急於拋售的，可能數目不超過一萬個，有三個月給他們撤退，應該足夠。因此，我相信農曆年後，樓市在價格上的調整當可完成。至於樓市的成交量，則除非政府修訂政策，否則都沒法重回措施公布前水平。
(轉載自2010年11月25日am730C觀點)
