樓市再難短線炒賣
在國際貨幣基金會提醒港府要出手調控樓市的第二天，財政司長就公布了一系列新的遏抑樓市措施。有烽煙節目的主持人批評政府只會聽外國權威的說話，就是不肯傾聽市民的呼聲。我並不認為這是真實的情況，主持人只是有心要特區政府不好過吧了。
我相信這些新推出的措施在政府內部早已醞釀了一段時候，今次只是借國際貨幣基金會的建議，為措施推出造勢吧了。否則，政府不可能一夜之間就可以有回應，並且在公布佈後的第二天就可以立即推行。
這些措施涉及政府不少部門，包括房屋局、稅局、金融管理局，不事先開會作好準備，第二天怎能落實。此外，政府事前亦會諮詢社會人士的意見，以了解措施推出後對地產界，銀行界與法律界的影響，不可能一聽到國際貨幣基金會開聲，就立即跟著他們的指揮棒起舞。
我早前就在本欄提醒過讀者，特區政府為洗脫與地產商勾結的嫌疑，將不惜犧牲地產商的利益，也要使出猛招，把熾熱的樓市冷卻下來。上次限制「發水」面積的做法，就等同把地產商手上的土地儲備一次過貶值了10%，只是當時地產股的股價未有作出相應的調整，大家才低估了這項新政的影響。今次政府又出招打擊炒家，其殺傷力還會直接影響新盤的銷情，投資者可不要再次低估新政的效用。
我原先估計，政府會徵收短期轉讓的暴利稅，是賺了錢才拿其中一部分來交稅；那麼，即使稅率訂得高一點，也只是賺多賺少的問題。但現在政府徵收的是額外印花稅；印花稅是從價的，而不是從利的；那就不管你在轉讓時是否有利可圖，也得按成交價來徵收額外印花稅，凡兩年內轉讓的，都難逃稅網。
按新例，凡在本月19日之後取得業權的物業，若在兩年內轉讓，皆須繳交額外印花稅，徵收的比率視乎轉讓的時段。在首半年轉讓的，要多交15%印花稅；在次半年轉讓的，要多交10%印花稅；在第二年內轉讓的，則要交多5%印花稅。這將令短期炒賣的投機者，成本與風險都大大增加，樓市再難短線投機。
今年是樓價升得比較多的一年，由年頭至今亦不外升了20%左右。因此，要半年內升15%很難有機會。如果額外的印花稅在半年裡高達15%，短炒在大多數情況下都無利可圖，而且還會招致虧損。因此，不難預期炒家會在今後全面退出住宅市場，樓市的成交量勢將大幅減少。然而，在全球量化寬鬆的金融環境之下，擁有物業的業主不會因為政府打擊炒風，就肯把自己的物業削價求售。換取現金後，業主的利息收入只會比租金收入更少，而且還要面對貨幣不斷貶值的風險；因此，我不認為樓價會就此掉頭向下。不過，市場少了炒家推波助瀾之後，業主的套現能力勢必受影響。不排除市場偶會出現筍盤，樓價在短期會出現下調壓力，幅度有5%至8%。政府今次推出的措施，可生立竿見影之效。
(轉載自2010年11月22日am730C觀點)
