樓市再難短線炒賣

在國際貨幣基金會提醒港府要出手調控樓市的第二天,財政司長就公布了一系列新的遏抑樓市措施。有烽煙節目的主持人批評政府只會聽外國權威的說話,就是不肯傾聽市民的呼聲。我並不認為這是真實的情況,主持人只是有心要特區政府不好過吧了。 
 
我相信這些新推出的措施在政府內部早已醞釀了一段時候,今次只是借國際貨幣基金會的建議,為措施推出造勢吧了。否則,政府不可能一夜之間就可以有回應,並且在公布佈後的第二天就可以立即推行。
 
這些措施涉及政府不少部門,包括房屋局、稅局、金融管理局,不事先開會作好準備,第二天怎能落實。此外,政府事前亦會諮詢社會人士的意見,以了解措施推出後對地產界,銀行界與法律界的影響,不可能一聽到國際貨幣基金會開聲,就立即跟著他們的指揮棒起舞。
 
我早前就在本欄提醒過讀者,特區政府為洗脫與地產商勾結的嫌疑,將不惜犧牲地產商的利益,也要使出猛招,把熾熱的樓市冷卻下來。上次限制「發水」面積的做法,就等同把地產商手上的土地儲備一次過貶值了10%,只是當時地產股的股價未有作出相應的調整,大家才低估了這項新政的影響。今次政府又出招打擊炒家,其殺傷力還會直接影響新盤的銷情,投資者可不要再次低估新政的效用。
 
我原先估計,政府會徵收短期轉讓的暴利稅,是賺了錢才拿其中一部分來交稅;那麼,即使稅率訂得高一點,也只是賺多賺少的問題。但現在政府徵收的是額外印花稅;印花稅是從價的,而不是從利的;那就不管你在轉讓時是否有利可圖,也得按成交價來徵收額外印花稅,凡兩年內轉讓的,都難逃稅網。
 
按新例,凡在本月19日之後取得業權的物業,若在兩年內轉讓,皆須繳交額外印花稅,徵收的比率視乎轉讓的時段。在首半年轉讓的,要多交15%印花稅;在次半年轉讓的,要多交10%印花稅;在第二年內轉讓的,則要交多5%印花稅。這將令短期炒賣的投機者,成本與風險都大大增加,樓市再難短線投機。
 
今年是樓價升得比較多的一年,由年頭至今亦不外升了20%左右。因此,要半年內升15%很難有機會。如果額外的印花稅在半年裡高達15%,短炒在大多數情況下都無利可圖,而且還會招致虧損。因此,不難預期炒家會在今後全面退出住宅市場,樓市的成交量勢將大幅減少。然而,在全球量化寬鬆的金融環境之下,擁有物業的業主不會因為政府打擊炒風,就肯把自己的物業削價求售。換取現金後,業主的利息收入只會比租金收入更少,而且還要面對貨幣不斷貶值的風險;因此,我不認為樓價會就此掉頭向下。不過,市場少了炒家推波助瀾之後,業主的套現能力勢必受影響。不排除市場偶會出現筍盤,樓價在短期會出現下調壓力,幅度有5%至8%。政府今次推出的措施,可生立竿見影之效。
(轉載自2010年11月22日am730C觀點)
 
 
 
 
 
 
 
 

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