樓市升勢會自行加強

一般消費性商品,價格上升會導致買得起的消費者減少,而需求減又會反過來遏抑價格;因此,升勢會被自行抑遏。但這套理論不適用於樓宇市場,而且效果剛剛相反。樓市的升勢一旦形成,它就會不斷自我肯定,自行增強,一發不可收拾,直到資金耗盡為止。
 
樓宇是投資性商品,它不會一次過被用掉。它的價格可以一邊用一邊升,亦可以未用就已跌去一大截。因此,購買者著緊的不單是現時的價格,而是未來的價格。當價格上升的時候,投資者不但不會被阻嚇,而且還會被吸引。這種現象可以在居屋的需求上得到充分反映。
 
理論上,居屋是設計給用家的,但一樣沒法排除用家也有投資考慮。所以,每當樓價下跌時,居屋也會乏人問津。房協與房委會都曾經試過因樓價下跌,而不得不把夾屋與居屋賣給不符合申請資格的普通人。相反,每當樓價上升時,符合申請資格的人都會空群而出,一邊叫買不起,一邊又搶著要買。可見買居屋也是一種投資行為。
 
在私人住宅市場,投資特色就更為明顯。近日樓價又升個不停,但有意入市的人卻不斷增加。一些很久沒有聯絡的朋友,最近頻頻來電問我,是否還值得入市追價。有個經濟收入不太穩定的朋友,我勸他先把自己的樓供完再算。但後來我發覺他仍是受不住賺快錢的引誘,沒接受我的建議,又去買多了一間。由此可見,樓價上升,不但不會增加人們的風險意識,還可以令人對風險感到麻木。造成這種現象的原因,是樓價上升會增加不早作決定的機會成本──猶疑一下可能需要付出更高代價。在這種情況下,不需立即用樓的人,也會提前購買;譬如買定一間樓給兒子將來結婚。於是,未來的需求也會前被透支,令需求變得集中,樓價的升勢因而得到加強。
 
樓價上升,令已經入市的人,因為有錢賺,而對自己之前的決定更加肯定。如果他們手上還有餘資,就會輕易作出應該加碼的決定。相反,已經賣了樓的人就會因價格繼續上升而後悔。如果他們手上還有樓,就會惜售,甚至下決心不賣;令市場上的賣盤,買少見少。
 
這種情況,會令換樓的人擔心賣出後買不回,於是採取先搵樓後放樓的策略。結果,市場上碰口碰面是想搵樓的人,卻沒有人肯先賣出自己原有的單位。於是,樓價的升勢就更為激烈。
 
讀者可能會問,這麼多人買樓,錢從何來?其實買樓從來都不靠剛賺回來的錢,而是靠積累下來的錢。世上積累下來的錢一定多過剛賺回來的錢。有積累資金的人的取態,對市場最有主導能力。金融海嘯後,令不少人減少在金融市場的投資,增持現金。現在現金也受貶值威脅,他們又改持實物。資金於是又流入房地產市場。這股趨勢已經形成,要等到錢都變了樓才會回頭。市場正走向瘋狂,投資者宜自行評估風險。
(轉載自2010年10月26日am730C觀點)