年供兩萬個住宅夠嗎?

特首在施政報告時說,打算每年為私人住宅市場提供可興建兩萬個單位的土地。有人問我,這夠嗎?
 
簡單地從數字上去看,這應該差不多了。因為,香港現時住屋的總存量已略多過家庭數字的總量。即是說,每個家庭理論上都可以有一間屋住。可是,現在有人有不只一間屋,有人卻只能租住板間房;原因不在於房屋供應不足,而在於財富分配不平均。這個問題成因複雜,不可能透過增加一點房屋供應就可以解決。
 
再者,香港現時的問題,不在於是否每個家庭有樓住,而在於有龐大的換樓需要。過去,香港興建的大部分都是細單位,人們希望可以盡快有機會去換一些中大型的單位。如果政府可以把供應量增多一點的話,換樓的速度就可以快一點,民間的怨氣就會少一點。
 
香港現時已有一半業主已供完樓,沒有再欠銀行房貸。他們本來處於甚有利的換樓條件,只要賣了原有的單位,再加一點錢,就可以買多幾百呎樓面,入住一個近千呎的單位,生活可以舒適很多。但是,由於新樓供應不足,新樓的價格與舊樓的價格之間的差距被拉得很闊,以致想換樓的人,即使有賣舊樓得來的錢作基礎,亦沒法令他們有條件去換大單位。
 
這批想換樓的人,本來前幾年還覺得自己是有條件換樓的,尚未行動是因為希望等到更好的入市機會吧了。但金融海嘯後,各國都採用量化寬鬆政策,樓價不跌反升,令他們有點措手不及。現在,樓價依然升過不停,他們的換樓希望變得愈加渺茫。
 
因此,政府在考慮每年該有多少房屋供應的時候,不應只看是否人人已有樓住,而是要知道有樓住的人一樣會有換樓的需求。政府在考慮新供應的同時,亦必須照顧這方面的需求。把私人住宅供應量增加至兩萬個,應遠遠不能滿足換樓的需要。
 
由於現時香港人口增長放緩,換樓需求已大過新生家庭的「上車」需求,政府實在沒有必要順從某些偏見,撥地時規定要建細單位,香港已建了太多的細單位,增建這類單位,不但會造成浪費,而且會令想換樓的人,在賣出原有單位的時候,遇到新建細單位的競爭,增加他們換樓的困難,要上車的人,大可以考慮買換樓人士急於出售的細單位。
 
在樓價飆升的時候,市民期望政府增加房屋供應量,著眼點其實並非單是夠不夠的問題,而是希望可以藉著新增的供應量去遏抑樓價。從這個角度來看,每年二萬個私人住宅的供應量,是遠遠不夠起阻嚇作用的。不過,現時私人投資市場的資金非常龐大,無論怎樣增加供應,也填不飽這方面的需求。政府可能覺得自己已無能為力,所以聊備一格,隨便增加一些,有個交代算了。
(轉載自2010年10月22日am730C觀點)
 
 
 
 
 
 
 

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