地產股價未反映發水限制

昨文已指出:政府的限制發水措施,對消費者未必有利。因為,措施一旦實施,以後興建出來的樓宇,露台會細小一些,走廊會狹窄一些,大堂會局促一些,消費者未必喜歡。
 
其實,政府大可以讓地產商繼續額外興建多一些設施,只要在賣樓時,不准地產商把政府沒有計地價的寬免面積,也算進賣樓面積就是了。這樣,政府就不用在打擊地產商發水的同時,誤傷消費者了。
 
不過,作為抑市措施,這項政策仍是相當有作用的。一塊地值多少錢,視乎土地之上能建多大面積的樓宇。過去,地產商在興建樓宇時,可發水成半至三成。現在政府設上限,發水最多一成。那將來地產商能夠興建的面積就會少5%至20%;地產商賣樓時的收益,亦會同步收縮;令他們將來一定不願用之前同樣的高價去投地。
 
我相信,若果政府把在施政報告前出售的那塊義德道的土地,壓後一段時間才拍賣的話,賣地成績一定會明顯回落,可能連一萬七千元一呎樓面地價也達不到,比上一幅拍賣的義德道地皮的成交價還要低。
 
政府這次在地產商投得土地後,第二天就宣布要限制發水,等同削減他們在出價時以為可以興建的面積,對地產商並不公平。其實,政府大可以用將有重大政策改變為理由,把拍賣日期壓後。這樣不但對地產商較為公平,還可以借拍賣時地價回落,去證明政府的遏市措施已有成效。
 
有些激進團體,批評政府容許新措施延至明年四月一日才落實,以致在這個日子之前成功入則的土地,仍可以一如既往地發水。這些組織覺得,政府這樣做是刻意放生地產商,向地產商輸送利益。
 
我覺得這種批評太過苛刻。我們不應該因為不喜歡地產商就對他們不公平。從法律的精神來說,凡推行新例,理應事先公布,不應該把新例強加於過去的不知情者的身上。一個文明政府,不應像皇帝一樣,自己心血來潮就下聖旨,一公布就推行,還要追溯到不知情者。因此,我覺得政府今次提供寬限期的做法是恰當的;這樣社會才可以對新例更容易適應。
 
其實,由現在到明年四月一日不外五個半月,能趕及在這段期間入則的土地多極有限;相對地產商手上的土地儲備;真是蚊髀與牛髀。地產商的土地儲備;很多都是農地;入則前,還得申請改用途、補地價;一定趕不及入則。
 
我相信,香港地產商的資產值,受限制發水措施影響,將大幅被蒸發,損失數以百億計。然而,在施政報告後,香港地產股的股價,只作過相對溫和的調整。看來一般投資者對這項措施的殺傷力,仍未有足夠的認識,以致地產股的股價還未有把這項因素充分反映出來。
(轉載自2010年10月19日am730C觀點)
 
 
 
 
 
 
 
 

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