限制「發水」沒對症下藥

特首在施政報告中表示:政府將收緊政策,限制地產商建發水樓,設立10%為「發水面積」的上限。有朋友問我,這是否等如以後買樓有九成實用?我這位朋友學貫中西,但依然對「發水」性質全無認識,相信普通市民對此都可能有所誤會。我有需要在本欄解釋一下。
 
其實,過去政府一直只規管地產商如何起樓,卻不規管地產商如何賣樓。地產商如果起大了面積,一定會被政府追究,可能連入伙紙也拿不到;但至於地產商在賣樓時說每個單位有多大,政府就不予理會。即使是今次,政府限制的,亦是地產商在建屋面積上可獲的寬免尺度,而不是針對賣樓面積上的發水。
 
政府批地,通常都有地積比例的限制。所謂地積比率,是指土地上可建的樓宇面積與土地本身的面積的比率。譬如,有一塊一萬呎的土地,如果地積比率是八的話,即是說土地上最多可以建八萬呎樓。有些必要的公共設施,如電梯房、火牛房、泵房、以至車房等,一直可以獲得寬免,不用計在地積比率上;但露台、電梯大堂、樓梯,以及走廊則需要計算在地積比率。九十年代末,政府為鼓勵地產商建露台,及擴闊走廊與電梯大堂,增加了這方面的寬免。
 
這項政策,對消費者不無好處。當露台需要計在地積比率時,地產商起樓都沒有露台,因為露台賣不起價。但現在起露台不用計地積比率,即是每個單位的面積不用減少,還可以加建露台一起賣,地產商當然樂於為所有的單位都設露台。結果,近年所有新建的住宅樓宇,都有露台。這種設計甚獲消費者歡迎。
 
現時,政府所謂的限制發水,就是減少這種寬免。其結果將會是,以後起出來的樓,露台面積會減少,地下大堂會顯得局促。我很懷疑,這種限制是否真正對消費者有利。
 
消費者其實不反對有露台及寬敞的地下大堂,他們反對的是,地產商在賣樓時把政府的寬免也用來賺錢。消費者覺得,既然政府不計地積比率,等如地產商不用付額外的地價,那地產商就不應在賣樓時要消費者再付錢。最好是繼續讓地產商建大露台以及地下大堂,但賣樓時就送給消費者。大陸的地產商就是凡不用計入容積率(即香港的地積比率)的,都當贈送面積。結果,大陸的地產商都鬥誰的贈送面積多,消費者成了得益者。
 
現時,政府雖打算限制地產商在地積比率上的寬免,但仍有10%的「發水」上限。這些不許地積比率興建出來的面積,部分依然可以用來賣給消費者,如露台就是。但為甚麼政府不計地產商錢,卻容許地產商計消費者錢呢?不解決這個問題,怎算對症下藥?
(轉載自2010年10月18日am730C觀點)