買樓能純為住嗎?

在一個研討會上,與一批「八十後」談起房屋問題,發覺他們對樓價高企怨氣很大。他們普遍有一個想法,就是樓應該是用來住的,而不是用來炒的。如果大家都不炒,樓價只反映建築成本與發展商的合理利潤,那他們就可以更容易置業了。
 
我老實不客氣地告訴他們:現實世界遠比他們想像中複雜;以他們的那套理想,如果套用到現實世界,一定會碰到頭崩額裂。房地產在本質上就存在著可供投資的因素,這是不能抽離的。他們自己可以有不贊成投機房地產的想法,但阻止不了其他人有這種想法。除非我們採用專制的手段;限制人們的市場行為;否則,樓價便無可避免會反映它的投資價值,甚至會反映人們投機起來的瘋狂性。
 
土地稀有(地球只有這麼大),而且不會毀滅。這兩項基本性質,令房地產比其他商品更適宜用作儲存財富。黃金雖也有這兩項特性,但儲存黃金沒有收益,還要付倉租與保險費,而持有房地產則既可以自住又可以出租。此外,黃金有機會被人偷走,而房地產則因為有不動性,只要在政府部門登記好後,就不愁被人偷走。此之所以,當人們有所積累之後,總會把財富以房地產的方式儲存。「八十後」想把房地產純作居住用途,很難在現實世界辦得到。
 
再者,每個房地產單位都有它在位置上的獨特性,世上沒有兩個單位是完全一樣的。人們無可避免對位置會有不同的偏好。因此市中心的樓與偏遠地區的樓,不可能都賣同一樣的價錢。在這種情況下,「八十後」要樓價只反映建築成本,只會是一句空話。多人喜歡的位置,會賣得更高的價錢,是市場競爭的必然結果。
 
由於有價格上的差異,資金在流入房地產市場時必然會有所選擇。結果是有些單位升得多,有些單位升得少。在這種情況下,只要買賣得宜,就有機會賺取差價。所以房地產常會吸引聰明錢前來投機。
 
再者,經濟發展難免有周期性。經濟好的時候,流入房地產的資金會增加;經濟差的時候,資金亦會從房地產市場流走。因此,房地產市場的價格起伏很大,能把握好機會,就可以賺大錢。在自由市場的機制下,很難禁止資金到房地產市場來投機。
 
香港一向奉行市場經濟,容許資金自由流通,容許個人在自由市場上追求個人利益的最大化。香港人已習慣了這套遊戲規則,絕非一朝一夕就可以改變的。因此,我們在思考房地產問題時,不能簡單地把投資因素與投機因素所能造成的影響抽走,而單獨去考慮純粹居住上的需要。現時很多急於想置業的人,其實都是被樓價上升所驅使的。
 
可惜,我們社會中有些人,就是不肯承認這個事實。他們不但拒絕去認識房地產市場的特性,還要主觀地把自己的一套強加在市場上。如果真的按他們的理想去規範市場,只會把市場僵化,很難再把社會的積極性調動起來,人們想改善自己的居住環境,將更加沒有保障。
(轉載自2010年10月15日am730C觀點)