調節樓市需時 新政未必無效
上周推出的遏抑樓市措施剛起了一點作用，本周的賣地成績又將炒風重燃。有評論指政府推出的措施已被證明無效，但我覺得不宜太快作結論。
樓宇是生產期最長的商品，政府企圖透過調節土地供應去影響樓宇價格需時甚長，不可能立竿見影，現時未見效的政策，不等於將來也不會見效。
情況等同2003年，當政府決定停止賣地的時候，我已撰文指出，土地供應一旦「斷層」，可導致將來價格暴升。但政府只著意指出供應不會真正「斷層」，而不肯面對供應在某階段必會偏低的現實。其實，我之所以說「斷層」，目的只在把警告形象化，並非說會有一段時間，市場上將完全沒有供應，但供應偏低已足以導致樓價暴升。過去幾年，私人住宅市場樓價上升，與土地供應不足，存在著不可分割的關係；只是這種影響在當時不會立即出現，而是會滯後三五年罷了。
如果土地供應減少對樓價的影響會滯後，那土地供應增加對樓價的影響也一樣會滯後。政府增加賣地，只能令政府的財政收入大增，今年政府賣地的收益一定破歷史紀錄，但要樓價回落，可能要等三五年，待土地上的樓宇真正建設落成之後。才能為市民感覺到。
因此，我們不能這麼快就斷言政府的措施沒有用。當年「八萬五」政策就一度令樓價下跌七成，足見增加土地供應可以產生多大威力。
現時，政府政策已相對靈活；沒地產商勾地，政府也可以主動推出土地拍賣；地產商已失去控制土地供應量的主導權。因此只要政府有決心，政府是不愁沒有能力，以增加土地供應的方法去平抑樓價的。
如果今次政府增推三塊土地市場覺得作用不大，我建議政府立即從勾地表內再拿五塊地出來賣，而且安排在同一天內，連同之前的三塊土地一起拍賣，合共賣八塊。在這種情況下，地產商一定不會搶得那麼激烈——第一塊買不到，還有第二塊、第三塊……第八塊。不用出高價去搶，地價自然會回落，市民就會預期樓價亦會跟著下跌，政府亦可以提前達到冷卻樓市的目的。
其實要壓低地價並不難，關鍵是政府敢不敢出位，用新藥、用猛藥、施重劑罷了。政府只需在賣地條款上作多一些限制，已足以影響土地的價值。譬如規定某些土地只可建500呎至700呎的單位，那就可以減少建出來的樓宇賣給有錢人的機會，樓價就又能反映中小型單位買家的購買力。此外，政府還可以提高樓宇的環保要求，譬如規定要用一定的比例用太陽能，以及要配備污水循環再用系統等。這些都足以增加地產商的興建成本，令他們在拍地時不敢出高價。
我建議政府，要麼不出手，要麼一出手就要夠重，才能起震懾作用。這樣見效一定更快；好過劑量不足，以致要不斷下藥，到藥力齊齊發作時，經濟反而承受不起了。
(轉載自2010年8月20日am730C觀點)
