可復建沒折扣的居屋

本來,政府是可以透過增加土地供應,分階段把香港的樓價降低至一般中產階層可以負擔得起的水平。然而,近年由於有大量內地資金的流入,香港的情況已被扭曲,變成即使市場上多了供應,樓價也不易下調。
 
中國大陸只需有一部分富起來的人對投資香港地產有偏好,就可以打破香港的市場平衡。價格變動有一條夠與不夠的臨界線,一如玩搶凳仔,如果十個人有十張凳,雖然僅僅夠,也不用搶;但只要多了一個人,那就人人都有搶不到的威脅。市場的情況亦一樣,只要打破了夠與不夠的臨界線,競爭就足以令價格上升。
 
現時,香港人已因市場上多了一批內地買家而受到威脅,擔心以後再也買不起樓。所以,我之前已建議政府,在批出土地時,需要一部份有限外條文,規定只能賣給香港永久性居民,以保障香港人的買樓機會,不至被外來資金奪去。
 
可惜,我的表達方式不好,容易被人以為我排斥外來投資,擔心有損香港作為金融中心的形象。其實,香港的居屋一直都有限外條文,我只要把我的建議,說成是建一種新品種的居屋,外來資金就不會那麼敏感。
 
我覺得,香港的住屋問題,可以分三個層面去解決。收入最低的基層,可以住政府提供的公屋。入息超過申請公屋上限,但競爭能力卻不及外來投資者的中層,政府可為他們提供有特定銷售對象的土地,令他們都有機會買樓。至於最高收入的階層,政府亦會提供土地,但這些土地會同時間開放給外來投資者,他們得自行去競爭。
 
有關第二類專為中層而設的批地,我認為限制愈簡單愈好,這樣就可以用市場機制去落實,不必動用政府部門過多的行政干預。這樣就可以減少舊居屋政策中的福利與投資並存的矛盾。
 
我覺得,這類土地可以直接批給私人地產發展商發展,不必經過房委會,政府甚至不用規定地產商打折扣優惠買家。政府只需調節供應,以令這類居屋的售價,處於買家可以承擔的水平。不過,樓宇建成後,地產商不能把樓留作收租,必須開盤出售,而銷售對象必須是香港永久性居民,以保障中產階層有置業機會。
 
此外,政府在批地時,可以規定只能建八百呎以下的單位,以減少高收入者買這類單位的意欲。同時,政府還可規定,香港人在一生中,只能買一次這類單位;買入後只能自住,不能出租,若要轉售,也只能賣給香港人。
 
這樣,既可以人人有份,不失其公平性,同時,又可以保障物業會落在本地用家手中,不自住就沒有效益,減少用家市場被投資因素所扭曲。政府只需提供一個中央資料庫,讓律師樓審核買家的資格,這個新居屋系統已可運作。
(轉載自2010年7月22日am730C觀點)
 
 
 

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