政府應如何調校樓價？

政府已不等地產商勾地，而主動推出土地拍賣，證明政府已經知道房地產市場供應不足，有需要加快土地的供應。這方面社會沒有異議，現時的問題是：應增加多少？是否應有每年的指標？應增加哪類土地？以達到把樓價調至與經濟增長同步的目的。
 
七、八十年代是香港戰後一代踏入結婚年齡的高峯期，每年初都有大量新生家庭產生，對上車盤的需求甚殷，每年需要近三萬個私人單位。現時香港人口老化，新一代又不願生孩子，故對房屋的需求已不如七、八十年代的高峯期，每年的供應量已無需去到三萬個水平，我覺得可以先嘗試以二萬個單位作指標。
 
我說嘗試，是因為影響社會對樓宇需要的因素很多，很複雜，一時一樣，又互為影響，根本沒有一條可行的程式去計算；因此，訂死一個每年的供應指標是不切實際的。過去，政府就曾訂過八萬五的死指標，證明並不可行。所以，我認為可因應市場的情況，不斷作出調校。
 
最簡單的做法是以樓價的升跌作準則。當樓價升得快過經濟增長時，增加土地供應；當樓價保持與經濟增長同步時，沿用原有的供應速度；當樓價出現明顯回落時，減少土地供應。這個準則雖一樣有漏洞，但起碼叫做回應了社會的要求，不會引來太多的批評。
 
樓價是不斷地波動的，政府為此亦不用太緊張，否則一年內指標可能都要變幾次，我覺得基本上可以每年訂一次，在制訂財政預算時，按過去一年樓價的變動，去制訂新一年的供應量。但如果年中已發覺樓價偏離經濟增長速度太多時，政府亦可以中途增加或減少土地供應。
 
這個決定，由政治問責官員作出已可，不用成立甚麼有公眾參與的「調校委員會」。我參加過這類委員會，發覺其成員都各有政治立場，他們在會內只為自己所代表的組群爭取利益，完全不考慮社會的整體利益。他們的立場鮮明，意見千篇一律，毫無新意，卻死守原則不肯妥協，開會的目的只是做政治秀，實在浪費時間。不如由有關官員及時作出判斷，並為自己的判斷問責。
 
政府在調校樓價時，應首先考慮民生的需要，保證每年都有足夠的中小型樓宇供應，並令這類樓宇的價格處於市民可以負擔的範圍之內。我所指的負擔能力，並非指一出社會工作就可負擔得起，而是需要努力工作，克己節約，在十年左右的時間裡可以儲夠首期買上車盤。不可能把個人買樓的責任全部推在政府身上。
 
為保證每年有足夠的中小型樓宇的供應，政府在批地時應有規範土地上需興建多少個單位及每個單位的面積範圍。豪宅用地的規管可以鬆一些，但中小型住宅用地一定要管。當建成後的單位，因面積不大而需要賣給普羅大眾時，地產商要賣樓時，就得按銷售對象的負擔能力來訂價。這樣，民間的怨氣才有機會減少。
(轉載自2010年6月15日am730C觀點)