樓宇投資的偏好何來?

由於樓宇同時有使用價值與投資價值,常導致政府在制定房屋政策時顧此失彼,無法達至政府的預期效果。一般政府都傾向從使用性方面來考慮房屋問題,因為它涉及民生,搞不好會導致民怨沸騰,政治不穩。因此,政府最不想看到樓宇的使用價值被投資行為所扭曲,以致用家沒法有能力買樓。所謂房屋政策,大部分都是遏抑房地產投資的政策。
 
譬如現時內地,買第二套房就視你在投資,銀行就最多做五成按揭,利率要比買第一套房高一半,將來甚至需要每年繳交保有物業的稅項。但即使這些措施一一落實,我也認為難把對地產有偏好的投資者一一趕走。那麼,地產投資的吸引力為何總是揮之不去呢?
 
一般商品都是有消耗性的,會被吃掉,或用壞,其原有的價值會隨消耗的程度,一步一步消失。但樓宇則不同,它的價值由兩個部分所組成,一個是建築物的使用價值,另一個是土地的投資價值。建築物的價值會隨時間折舊,設計會過時,設備會殘舊,日久會倒塌,再也沒有使用價值。但土地卻有其不滅性,除非太陽把地球吃掉,誰也沒法弄走建築物之下的土地。
 
土地的價值,連智慧比人類低的生物也早已深切了解。植物需在土地上生長,它們會不斷以自己的繁殖能力,霸佔更多的土地。食草動物為了生存,當然亦要霸佔土地,至於食肉動物,其地盤意識就更為強烈。人類的歷史,本身就是一部土地爭奪史,原因是我們的財富皆源自土地。中國人說「有土斯有財」,絕不是一句空話。
 
土地值得投資,除了因為它的不滅性之外,還因為它的增值能力。土地的價值,取決於土地上生活的人如何利用土地的能力。拿土地來耕種,一畝地一年約可產一千斤穀,僅夠農民自食其力,餘下可供交租的錢不多。因此,農地一畝一年也只能收數十元租。但如果在土地上進行工業生產,其可以產生的利潤就可以比耕種多數百倍,視乎生產哪一類商品,因此,同樣一塊土地,隨著利用土地的方法改變,其價值亦會跟著改變。香港早期只有漁農業,後來搞進出口,繼而發展工業、服務業、金融業,生產力愈來愈高,其土地價值也水漲船高。人類的科技正不斷進步,生產力正不斷提升,土地的可利用價值亦在不斷增長。此之所以,經濟周期只會造成物業價格的起伏,但改變不了其價格上升的總趨勢。
 
在內地,由於將會有大量農民移居城市,加上人們對宏觀的經濟增長具長期看好,以至大家都認為未來樓價還有很大的上升空間,導致內地樓價出現了一定的泡沫。現在政府雖然推出了不少遏抑地產投資的措施,但效果都不太顯著。我估計,內地樓價雖會作適量的調整,但幅度只會在成半到兩成之內,然後樓價會在高位徘徊,等經濟逐步追上來。政府的措施無疑增加了地產投資的成本,但沒法改變人們投資時的偏好。
(轉載自2010年6月10日am730C觀點)
 
 

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