現時樓市有沒有泡沫?(2)

股票有市盈率,為股票市值與股票每年盈利之比,亦即投資該股票的回本(年)期。同樣道理,物業亦有市盈率,它是該物業(或該等物業)的市價與每年租金收益之比,也就是投資物業的回本(年)期。若以公式表達:

物業市盈率

=

物業市價

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每年租金收入

 

 

 

 

=

物業市價

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租金回報率x(物業市價)

 

 

 

 

=

1

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租金回報率

 

以中小型住宅單位的租金回報率來說,港九一般為3.8%至4%,新界為4.1%至4.6%;豪宅一般為2.5%至3.3%,超級豪宅為1.5%。以上述租金回報率計算:

中小型住宅單位市盈率約為21.7倍至26.3倍

豪宅市盈約為30.3倍至40倍

超級豪宅市盈率約為66.7倍

七十年代以還,香港物業市盈率10倍以下為偏低,10倍至15倍為合理,15倍以上至20倍為稍高,但可接受,20倍以上為偏高,30倍為極其偏高。一般來說,市盈率愈低(亦即租金回報率愈高),物業的增值潛力愈大,投資價值愈高:反之,市盈率愈高(亦即租金回報率愈低),物業的增值潛力和投資價值就愈小愈低。由此觀之,香港中小型住宅市盈率屬於偏高,豪宅極度偏高,超級豪宅極極極度偏高,它們的價格亦因此可分別視之為偏高、極度偏高及極極極度偏高。此等樓價,有沒有泡沫,泡沫有多大,不言而喻!

人們所住的居所,價格怎樣才算合理,有一個國際認可標準,一般為該家庭年收入的6倍。根據政府最新資料,在借貸額為70%,按揭利率1.55%,分20年供的情況下,香港市民平均月供為家庭月收入的42%,計算之下,樓價與家庭年收入比率為8.4倍,是國際標準比率的1.4倍;但當按揭利率升至5.5%,樓價與家庭年收入比率馬上變成11.9倍,是國際標準比率的1.99倍。

當比較香港與國際標準樓價,我們必須認識,那祇是比較香港與外間不同地方兩個家庭所住單位的價格,而不是比較兩個家庭所住相同面積單位的價格。換言之,在比較時,面積大小這個因素是沒有加入考慮的。先別說歐美澳等先進國家,那些地方的市民居住空間普遍大過香港許多,就說說在亞洲罷。根據一份2003年的報告,在亞洲主要發達城市中,香港市民的平均居住空間最小,祇有42平方米(452呎),低於台北的104平方米(1119呎)、新加坡的97平方米(1044呎)、東京的62平方米(667呎)及上海的52平方米(560呎)。把平均居住空間一併考慮,香港樓價將更顯得高不可攀!

樓價高不可攀,居住空間狹小,這不純粹是經濟性問題,更是市民生活質素的反映!市民住得毫無尊嚴,較高的GDP和人均所得,以及樓價居世界第一位又怎值得我們驕傲呢?

大家如果同意香港樓價處於泡沫,而且是大泡沫,那就得小心了。過往多次樓市泡沫爆破,樓價少則跌45%。多則65%(97年那次)。如果這個經歷雖不中亦不遠矣地重演,縱使目前的樓價能再飆升30%,一旦見頂回落,跌45%亦足以使屆時樓價低於目前樓價差不多三成!

在樓市大泡沫中參與投機(還可以是投資嗎?),是參與音樂椅遊戲。著名經濟學家凱恩斯說:「當音樂停止時,手中別拿著人家傳給你的股票」,凱恩斯的說法一樣適用於物業,仍想繼續乘搭資產升值順風車的朋友,千萬要記取智者的忠告!過去大半年,我不斷指出香港樓價存在嚴重泡沫,提醒大家小心。泡沫迄今不但久久沒爆,還節節上升,不少樓市樂觀派因此對我大肆攻訐和惡意嘲笑。在此,我想引凱恩斯另一則名言:「市場偏離理性的時間,可能遠遠較你想像的長」。我相信,我分析所得的趨勢和結論大抵是對的,但兌現的時間性可能有錯。時間性不容易拿捏準確,因為市場通常不大理性,並且往往長時間延續,長得出人意表。故懇請大家(不管你是支持者還是反對者)謹記下述二則格言:

「不是(報應)不報,祇是時辰未到!」

「路遙知馬力,日久見真章!」

– 完 –



 

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