地產已成路徑依賴
對經濟理論不太熟悉的讀者可能不知道甚麼叫做路徑依賴，所以先得解釋一下。
這是一種經濟理論，用來解釋為何系統一旦形成，就有慣性力量令成員沿著原有的選擇一路走下去。日子久了，系統會不斷自我強化，成員會對行慣了的路徑造成依賴，甚至盲目地因循，即使有更好的替代性系統出現，也不願放棄原有習慣。因為採用新系統的初期，交易成本一定會增加，既得利益者一定不肯去冒新風險。
有人將五隻猴子放在籠裡，並在籠頂吊上一串香蕉，只要有猴子伸手去拿香蕉，就用高壓水槍去教訓籠裡所有猴子，直到猴子們都以為誰要是想去拿蕉，誰就會觸動水槍掣，不敢再試。然後，人用一隻新猴子換出籠裡的一隻猴子，新來的猴子不知規矩，又想去拿香蕉，籠裡的猴子怕給水槍射，立即加以阻止，並把新來的猴子打了一頓，直到新來的猴子也服從規矩為止。試驗人員如此一隻一隻地把經歷過水槍教訓的猴子換出，但新來的猴子都會逐一承繼籠裡的規矩，即使不出動水槍，籠裡的猴子也不會去拿香蕉。
讀者可不要以為猴子才這麼笨，人一樣會依賴行慣了的路徑。最簡單的例子是英文打字機鍵盤上的字母排列方式。很明顯現有的設計是不高明的，A是最常用的字母，卻安排一般人最不靈活的左手尾指去按。但由於這種設計已沿用了過百年，社會上已有太多的人用慣這種打字模式，因此雖有人設計出更好的鍵盤，都很少人肯用，新設計的打字機都滯銷，沒法與原有設計競爭。即使發展至電腦年代，電腦的鍵盤一樣逃不出路徑依賴的規範。
香港房地產業在社會裡所扮演的角色，已在整個社會系統裡形成一種路徑依賴，雖然明知存在著很多不合理的地方，但改動的機會成本實在太大，今後是否有官員去嘗試改動也很成問題。董建華推出「八萬五」建屋計劃，等如籠裡第一隻去拿香蕉的猴子，結果害得全港上下都被水槍教訓了一頓，捱了戰後最長的通縮期。以至現有的公務員都覺得依賴舊有的路徑較安全，不敢改變高地價政策。
現實是特區政府的財政收入很依賴房地產有關的收入：賣地、補地價、地產交易的印花費、差餉、地稅、物業稅、地產商的利得稅等，高的時候，佔了政府收入的三分之一；政府不依賴這條路徑，還有甚麼更有把握的路徑可走？
此外，香港有超過六成的家庭擁有自住的物業(包括居屋與已出售的公屋)，他們的主要財富就是存放在這間屋裡。如果高地價環境一旦改變，他們的財富就會蒸發，整個香港的消費能力與投資能力都會受破壞，連沒有樓的人的生活也會受影響。因此，說房地產業已成了香港經濟發展的路徑依賴該不會錯。
(轉載自2010年3月30日am730C觀點)
