舊樓重建價值為何不一

有小業主向傳媒投訴,發展商在收購舊樓時刻意壓價,開出的價錢比鄰近新盤的售價低很多。
 
其實,在自由市場上,所有買家都會刻意壓價,投訴也改變不了買方這種心態,即使為此而立法,買賣雙方各自謀取最佳利益的行為也不會改變。社會可以做的,是為市場提供一個自由競爭的環境,讓賣方可以選擇出價高的買方作交易。當買方之間有競爭的時候,只懂得壓價的買方就會買不到自己的心頭好。小業主可東家唔賣,賣西家;小業主亦可以拼命抬價,抬到有發展商就範才賣。
 
不過,小業主應留意市場的動態,留意其他同類小業主的取態怎樣,發展商一樣會揀便宜的才買,把價抬得太高,只會落得長期賣不出的結果。當小業主發覺同一大廈的絕大多數小業主都肯接受一個比他要求低的價錢時,他應認真檢討,自己所訂的售價是否脫離實際。不然,一旦發展商收齊八成業權,而土地審裁處又批准強拍時,那麼餘下來的小業主在強拍時賣得的價錢,可能還不及之前賣出的小業主。
 
樓宇重建的價值不一,計算複雜,小業主宜找專業人士徵求意見,死守自己心目中的所謂理想價錢,有時會適得其反。同樣一個800呎的單位,在同區之內,有些可以賣二千萬,有些可能只能賣五百萬,原因可能是前者尚未用盡地積比率,後者可能已經用盡;前者可能買入800呎已可建3,200呎,後者則買入800呎只能建800呎,兩者可建的面積相差四倍,故發展商的出價亦相差四倍。在發展商心裡前者一定更抵買,因為在前者的地盤上,每建3,200呎新樓,才需拆800呎舊樓;但在後者的地盤上,每建3,200呎新樓,就得拆同樣多的舊樓,後者拆樓的成本較高,會影響將來的盈利。
 
另一個影響舊樓重建價值的因素,是有多少個小業主肯同時一起賣樓。如果只有一個肯賣,發展商買了也不能重建,所以一定不會出太高的價。現實是大部分發展商都不肯逐個單位慢慢收舊樓,擔心會給打釘公司有機可乘。因此,單一的小業主若要賣樓的話,只能在二手市場找用家承接。用家是不會考慮樓宇的重建價值的,出價一定比發展商低很多。此之所以,大部分舊樓的小業主都渴望自己的物業被發展商以重建價值收購。
 
然而,要發展商肯買小業主的單位,關鍵是要集齊足夠的小業主一齊肯賣。過去,小業主要集齊九成業主肯賣,發展商才肯出高價,難度極高。現在,強拍的門檻由九成降至八成,小業主就較容易聯合起來與發展商討價還價,以令物業的重建價值有機會實現。由此可見,降低門檻只會令廣大小業主的議價能力提高,而不是如政客所說的,降低了他們的議價能力。
(轉載自2010年3月19日am730C觀點)
 
 
 

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