再談強拍為何乏競爭
有傳媒及政客，以過去的強拍未能引起足夠的競爭，以至多以底價成交，因而得出結論，認為發展商互相「識做」，不阻人發達，以便大家各自搵食。因此，他們不贊成降低強拍門檻，以免間接協助發展商強搶民產。
我覺得這種單憑表像所作的分析過度粗淺，其推論的框架是：「官商必然勾結，官員想藉此向商界輸送利益，以便退休後謀取高薪厚職。」這種思維方式，已接近大陸以前的「一切以階級鬥爭為綱」，只會挑動社會分化，卻無助制訂恰當的社會政策。
其實現時的機制不是缺乏競爭，只是競爭並非在強拍時進行，而是在強拍前已分出勝負。因為，發展商若要申請強拍，先得收齊九成業權；但這九成的小業主絕對不肯輕易讓自己的資產賤賣，他們一定會四出接觸不同的發展商，以為自己謀取最佳的利益。發展商之間的競爭，在這個時間已激烈地展開。
有些物業的小業主，還會齊集起來，在取得九成業主的認同下，先自行搞招標或拍賣，再待買得九成業權的發展商去申請強拍。在這種情況下，通常都能吸引不同的發展商參與競爭，大家都會盡力出價，以爭奪物業的發展權。
至於為何到真正強拍時，反不見其他的發展商競爭，原因有兩個方面：其一是勝負早見，其他發展商明知出價不及這個發展商勇，故無意再與之交鋒。其二是這個發展商已購得九成業權，在強拍時已佔盡優勢。即使有新的發展商肯加碼重新挑起競爭，也會處於一個非得以大搏小的輸蝕環境。因為，對新加入的競爭者來說，拍賣時每叫高一口價，他都得付出十足的價錢；但對那個已有九成業權在手的早前勝出者而言，他只需出十分一的價錢去買餘下的一成業權，他自己已擁有的九成業權，他是不需要付錢再去買的，在一邊出十足，另一邊只需出一成作為競爭代價的情況下，誰會在強拍中勝出，不是很清楚嗎？
因此，我們可以說強拍的機制本身徒具形式，對餘下的一成小業主有點不利，但絕對不能在想當然的情況下，指控發展商之間早有共識，大家各自搵食，不去搶對方口中的肥肉。
依我在行內接觸，發展商之間其實競爭激烈，大家都想做一哥，怎可能肯把肥肉讓給對手。再者，個別發展商之間早有牙齒印，他們自認不是君子，怎會不念舊惡？因此，指控他們有互不競爭協議是完全沒有根據的。
小業主若不想落入被強拍的命運，應在知道自己物業已有50年樓齡的時候，衡量土地審裁處會否基於市區發展的需要而批准把物業強拍。若然機會高的話，宜一早聯同其他小業主，一起去找發展商投資。很多時，首輪奪取九成業權時所搞的拍賣或招標，其成交價都不比強拍時低。
(轉載自2010年3月18日am730C觀點)
