樓價上升知多少

按國家統計局的數字，09年內地樓價上漲了1.5%，內地民眾聽到這個數字後，為之譁然，以為統計局把小數點的位置弄錯了，是升了15%，而不是升了1.5%。有網民甚至質疑統計局弄虛作假，以減輕人民對房價高升的怨氣。
 
其實，全國性的統計數字與個別人的感受不一致是正常的。西方社會亦經常有人懷疑政府公布的失業率與消費物價數字的正確性。不過，西方政府的統計部門，不單會公布統計的結果，還會告訴人民，原始數據的來源與統計採用的方法，人民可以自行去驗證，亦可知道為何會有誤差。中國政府在這方面仍有大量改善空間。
 
針對民眾的質疑，國家統計局的解釋是：1.5%是指全國70個大中城市的全年平均升幅，而非公眾關注度較高的某些大城市的樓價升幅。再者，09年頭5個月樓價曾因金融海嘯而下跌，到6月份才從低位回升，雖然之後連續上升了7個月，但大部分只是收復失地，真正的全年同比升幅不大。一般人覺得升幅很大，是因為錯拿5月時的低位與年尾的高位相比罷了。
 
這個解釋不無道理，但現時全國樓價大部分都處於歷史的高位，比對上一次高位的差距也不只1.5%，此之所以大部分民眾都沒法接受統計局的數字。
 
照我所知，統計局的數字之所以會與民眾的感覺不一樣，源自兩個方面的因素。其一是原始數據出錯，其二是在統計時沒有適當地加權調整。
 
內地很多地方都有增值稅，賣方為了避稅，很多時都會要求把真正的成交價掩蓋起來，沿用原先他自己的買入價算了。
 
本來，這樣做等如把交稅的責任轉嫁到下手。但由於內地是賣方市場，賣方有能力主導成交方式，買方只好遷就。因此，內地房產證上所顯示的樓價，很多都是假的，偏低的，統計局利用這樣的數據作統計，所得的升幅，當然與民眾的印象有距離。
 
此外，即使拿到真確的成交數據，要科學地統計樓價的升幅也不容易。因為，房地產是同一性很低的商品，兩個交易價格上的差異，除了會反映期間樓價的升跌外，還會反映兩個單位在質素上的差異。譬如，上月成交了一個向工廠的太古城低層單位，呎價4,300元，今個月成交了一個向海的高層單位，呎價8,600元。我們不能因而說太古城的樓價在一個月裡升了一倍。同是太古城，亦會產生這麼大的誤差，國家統計局要做全國性統計時，要科學地為數據作加權更不容易。
 
近年，內地城市的市中心已乏土地供應，新推的樓盤多在郊區，故新近的一手成交價會偏低，國家統計局的數據可能因而被扭曲了。
(轉載自2010年3月8日am730C觀點)