市場複雜 因果難分

近期社會的熱門話題是樓價,朋友見面,總有人問我怎樣看後市,這樣升法還合理嗎?現在買樓還值得嗎?
 
我是一個不吝嗇自己意見的人,所以有問有答;只是事先聲明,我的意見會錯,投資後果自負。
 
市場並不理性,因為人的行為自身也不理性。然而,人卻喜歡用理性的方式去作市場分析;因此,人對市場的預期經常出錯。
 
以理性的方法作分析:樓價上升會令買得起樓的人減少;需求減少後,價格自然會向下調整。這樣簡單的理論,不用讀過經濟學,普通人也會明白。但人們負擔樓價的能力,並非一條清晰的界線,而是一塊模糊的延展區。如果等人們真的買不起樓,樓價才停止上升,那樓價再升一、兩倍,也不是沒有可能。在1981年時,人們供樓的吃力度,就比今天大很多。可見樓價的泡沫可以吹到很大仍不會爆破。
 
在現實世界裡,樓價不升的時候,大家都不關注樓市,需要買樓的人也不著緊,亦不會趁低吸納,反覺得租樓可有餘錢改善生活質素。在這個時期,經濟學所說的,價格下跌會導致需求增加的情況,根本不會出現。人們之所以會不想在樓價下跌的時候買樓,是因為這會導致投資上的損失。
 
相反,當樓價上升的時候,買樓賺到錢的故事就會四處流傳,用家與投資者都會被價格上升的消息刺激得蠢蠢欲動。看好後市的人會用自己的行為,去證明自己的判斷沒有錯。他們看好樓市,於是資金投入樓市。多了資金投入樓市,樓價就會上升。樓價上升,看好者就覺得自己眼光正確,於是加碼再投資。這種自我完成的機制一旦起動,就不容易自動停下來,非要等市場上的資金消耗殆盡為止。
 
現實是樓價的升跌常與交投量的升跌同步,所以很難說清楚是樓價升,導致交投升,還是交投升,導致樓價升。兩者亦因亦果,互相支持,互相鼓勵,加上人性的貪婪與恐懼,怎叫樓市能有理性表現?最近,香港樓市就已進入非理性階段,樓價已升上十一年來的高位,除了97年入市那批業主尚要虧損外,大部分有樓在手的人都處於有價賺的境況。很多人會在這種情況下,覺得自己眼光獨到,天生善於投資。加上有內地資金來港推波助瀾,形勢隨時會一發不可收拾。
 
原先我也覺得元朗賣5,500元一方呎不可思議,但現在6,000元一方呎也有人搶著要。沒到過賣樓處作現場觀察的人,會懷疑這是否真的,會不會有人在「做馬」。但據前綫的同事回報,沒有買家的瘋狂,地產商根本沒法做導演。結果,不相信的人,不信不信還得信,不買不買還得買。市場以新高價去證明上一個高價是合理價。看來樓市已不容易冷靜下來了。
(轉載自2010年3月4日am730C觀點)