今年樓市將較去年大大遜色

去年利好樓市的因素,如銀行存款利息幾近於零,按揭利率低企,樓宇供應少和熱錢湧入,迄今依然存在,但某些利好因素已慢慢褪色甚至轉化:

 

1.      去年樓價股價的大幅反彈,主要因為世界各國(尤其是中美)央行空前團結及以空前強勁的力度推行量化寬鬆的貨幣政策,狂印紙鈔去創造空前巨大的流動性,並以之谷起資產價格。但不少國家恐懼通脹重臨,已開始部署退市,特別要注意中、美兩國:112日以來不足一個月內,中國人民銀行已兩度提高存款準備金,兩次幅度都是0.5%。市場估計兩次調高準備金後,大約會收回六千億元資金。中國已開始不叫退市的退市,收緊流動性,而今年會加息的可能性愈來愈高。另一方面,國內銀行近期開始收緊個人住房貸款優惠,顯示政府控制樓市泡沫和放貸的決心。削減房貸優惠,其實是變相加息!繼美國聯儲局於去年1216日宣佈撤回大部份緊急援助措施(變相收緊流動性)後,美國聯邦準備理事會突然於219日公佈調高貼現率0.25%,這個舉動其實亦是退市動作,並且是較預期早來的退市動作,令人擔心收緊銀根的措施陸續有來;

 

2.      由於中、美兩國不約而同開始不同程度的退市,市場亦普遍擔心它們會在今年開始加息,啟動加息周期;

 

3.      踏入2010年,中央一個又一個針對內地樓市的調控政策相繼出台,銀行收緊房貸的聲音此起彼落,內地房產股自今年初以來節節敗退,多隻內房股股價由去年底至今跌幅超過二成。內地一線城市自1月迄今,樓宇成交量普遍減少40%70%

 

4.      過去一年,中國由於信貨投入過多,後遺症迅速冒起及惡化,較重要的有產能過剩、房地產和股市泡沫及貸款增長放緩,中國經濟今年將明顯放緩;

 

5.      美國去年底的失業率仍高企於10%11月份待售房屋銷售指數下跌16%,樓價仍在下滑,銀行借貸及私人消費因而大受影響。由此看來,美國的經濟復甦之路迄今仍是若隱若現;

 

6.      歐元區的主權債務危機有越演越烈之勢;

 

7.      香港樓價去年已大幅飆升33%,較金融海嘯前的高位有過之而無不及,價格已處於大多數市民不勝負擔的地步,再升有難度;

 

8.      部份熱錢已撤出本港,新近流入的,規模大不如前;

 

9.      為了打壓樓市炒風和泡沫,香港特區政府醞釀(成事機會極高)調高2,000萬元以上豪宅的買賣印花稅率至4.5%

 

10. 近日股市波動,二手樓市場觀望氣氛漸濃,愈來愈多市民擔心通脹,並認為樓價已太高。購買房屋的信心指數由去年第三季的75.5%降至第四季的66.3%

 

11. 由於上述第123479點的負面影響,國內投資客到港投資的豪情傲氣恐怕較去年大打折扣。不僅這樣,已投資在港的,還可能為救國內投資或生意而出售在港的物業和股票。

 

鑑於上述湧現的利淡因素,個人認為香港今年樓市將較去年大大遜色,縱使樓價可能在上半年再衝升多少,但隨着上述利淡因素陸續深化,全年樓價恐怕不升反跌,跌幅視乎各種利好利淡因素日後互動而定。



 

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