2009年是物業投資者豐收的一年

2009年整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄得133,946宗及5,156億元,較08年的113,298宗及4,131.1億元,分別上升18.2%24.8%,僅較07年錄得的145,691宗及5,256.3億元少8.1%1.9%,反映09年樓市為97年後12年以來第二旺的一年。

 

二手方面,09年二手私人住宅買賣合約登記錄得88,372宗及2,848.3億元,較08年的74,932宗及2,469.2億元分別上升17.9%15.4%,僅較07年的91,308宗及2,959.8億元少3.2%3.8%

 

一手方面,09年一手私人住宅買賣合約登記錄得15,937宗及1,194.8億元,較08年的9,955宗及769.6億元分別上升60.1%55.2%,僅次於07年的18,943宗及1,234.9億元。

 

根據國際物業顧問萊坊(Knight Frank LLP)公佈去年環球物業價格指數,香港去年樓價上漲33%,位列全球第一位(以色列及挪威則分別佔據第二及第三位)。價量齊飛,整體樓價縱使不能超越08年金融海嘯前的高位,亦當相差無幾,對去年入市的投資者(尤其是年初入市的)2009年的確是一個額首稱慶的豐收年!

 

為了了解中下價屋苑樓價2009年的表現,我將全港最具規模的十個屋邨(各有4,800個以上住宅單位,但不列入愉景灣)的買賣成交資料加以整理和統計,結果如附表。

 

以成交宗數論,嘉湖山莊(1,539)、美孚新邨(1,378)、沙田第一城(1,214)、太古城(981)及黃埔花園(831)分別名列前五名;以成交量增幅而論,康怡花園、太古城、黃埔花園、杏花邨及海怡半島分別以56.3%51.4%49.2%39.8%22.3%位居前五名,其他屋邨的增幅由5%21.6%不等,十大屋邨平均增幅為20.9%,較整體二手樓的增幅17.9%高。

 

以成交總值論,太古城、美孚新邨、海怡半島、黃埔花園及沙田第一城分別以51.61億元、43.87億元、27.34億元、26.17億元及22.25億元佔據前五名;以成交總值的增幅論,康怡花園、黃埔花園、太古城、杏花邨及海怡半島分別以53.9%49.6%47.8%34.8%23.8%佔據前五名。其他屋邨的增幅分別由4.1%21.2%不等,十大屋邨平均增幅為26.6%,高於整體二手樓的增幅15.4%

 

2009年樓價的跌幅論,美孚新邨、淘大花園、沙田第一城、麗港城及嘉湖山莊分別以升幅2.7%、跌幅0.3%0.4%0.6%0.9%位列前五名。其他屋邨的跌幅由1.9%4.4%不等,十大屋邨平均跌幅1.6%。若以200912月每呎平均樓價與2008年同期的低點比較,情況又截然不同,太古城、杏花邨、海怡半島、康怡花園及美孚新邨分別以40.7%40.6%35.6%34.5%33.3%的升幅位列前五名,其他屋邨增幅由29.2%32%不等,十大屋邨的平均升幅為33.5%,與環球物業價格指數所顯示的香港樓價升幅33%基本上不相伯仲。

 

綜合而言,太古城最出色,其次為康怡花園、美孚新邨、黃埔花園及海怡半島。香港東區的三個著名屋邨康怡花園、太古城及杏花邨,2009年成交量的增幅,由39.8%56.3%,遠勝於整體二手樓成交量的增幅17.9%;成交總值的增幅,由34.8%53.9%,遠勝於整體二手樓成交總值的增幅15.4%;每呎成交價升幅由34.5%40.7%,亦勝過整體市場的33%。三大屋邨的業主,值得慶賀!

 

對業主(特別是炒家及投資者)來說,樓價的升幅最重要,從這個角度去看,太古城、杏花邨、海怡半島、康怡花園及美孚新邨的業主應該最高興。對銀行來說,最重要的是按揭額,他們看來最喜太古城、美孚新邨、海怡半島、黃埔花園及沙田第一城,因為這些屋邨的成交總值最可觀。對地產代理來說,最重要的是佣金收入,撇開屋邨內的地產代理公司及營業員數目不論,成交總值起著決定性作用,地產代理的至愛屋邨與銀行家相同。

 

迄今為止,個人仍認為去年樓價的大幅反彈,主要因為世界各國(尤其是中美)央行空前團結及以空前強勁的力度推行量化寬鬆的貨幣政策。狂印紙鈔去創造空前巨大的流動性,並以它去谷起資產價格,是以新的及更大的泡沫來代替已爆破的舊泡沫。泡沫拖延愈久就愈大,爆破的破壞性也愈大。如何在今年尋找適當時機以適當的方式退市,已成為不少國家央行極欲解決的經濟課題。中國已開始實施不叫退市的退市。大部份發達國家迄今仍未真正踏上經濟復甦之路,經濟衰退雙底的可能性不容抹殺,樓價再大幅下調的潛在危機因而揮之難去。縱使如此,我得承認,我低估了這個特殊的量化寬鬆貨幣政策對香港資產價格的正面影響,過去一年樓價反彈的幅度之大和時間之長,都超出我的估計。讀者若因為採納我於去年初對樓市所提的意見而蒙受損失,請接受我的道歉。

 



 

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