收營業稅無助樓市降溫
一如本欄早前所料，中央收緊內地房地產市場的政策陸續有來。日前，中央又宣布，取消去年推出的二手樓轉讓營業稅減免措施。去年，政府為了鼓勵投資，曾一度把二手樓要交營業稅的期限，由五年內轉讓需繳交，降低至兩年內轉讓才需繳交。近日，政府又再恢復原狀；即是說，五年之內再次轉讓的物業，都得繳交營業稅，稅率為成交價的5%。
這個措施，只能增加政府的財政收入，但對減少房地產市場的泡沫性卻作用不大，甚至可能有反效果。
內地房地產市場，基本上由賣方主導。買方為了競爭(盤少客多)，很多時都得遷就賣方所提出的苛刻條件。因此，交易中需付的稅項大部分都是由買方承擔的。新措施的用意，就是要增加買方的負擔，以降低他們入市買樓的能力，希望藉此為樓市降溫。
不過，以近期一些大城市樓價的上升速度去計，5%的營業稅實在沒有太大的阻嚇作用。由於二手市場上好盤難求，業主經常一有客問津。就立即反價，幅度常達5%至10%，但買家有時都肯追，故加多5%的營業稅，只能起一時的作用，不需半年已會被樓價的升幅抵銷。因此，收營業稅的實際效果，並不會令買家入市的數量大幅減少，而是增加了他們入市時的怨氣。
另一方面，於賣方而言，他們的目標是食盡買方的購買力。他們眼見買方仍有購買力交稅，就想把稅款變成樓價的一部分。
這樣，他們就可以把這筆錢落入自己口袋裡。因此，他們會傾向延遲賣樓，待五年後避過了徵稅期才賣樓。屆時，買家已不用交營業稅，賣方就有機會加價5%，而買家也不會感到格外辛苦。
現時，內地的小業主都不急於放盤，遲點賣可能賣得更好價，已成了業主的普遍信念。因此，恢復徵收營業稅的措施一出，就會促使部分業主收盤，實質上減少了市場上可供出售的盤口，令供不應求的形勢進一步惡化，令樓價的上升勢變得更快。這可不是中央推出這項措施的原意。
其實，要為樓市降溫，不能單靠阻礙買家入市，還得增加市場的供應，那施壓的對象就應該是開發商。
向開發商施壓，可從兩個方面着手。一是要他們加快建設。凡是拿了土地遲遲不開工的，便要罰款。過了期還未完成建設的，便要收回土地。這樣，市場上就會有更多的新盤推出，讓買家可以有多點選擇。二是要促使他們減價。現時，有部分開發商，樓宇落成已超過一年，仍在待價而沽，賣不出的原因疑訂價偏高。為了促使他們減價，政府可考慮對落成超過一年尚未賣出的發展商貨尾徵收空置稅，要他們為持貨付出代價。這樣，他們就會主動減價，以免得不償失。
(轉載自2009年12月18日am730C觀點)
